Posiadanie własnego mieszkania lub domu jest jednym z najczęstszych pragnień większości ludzi. Niestety zakup mieszkania lub budowa domu wiąże się z ogromnymi nakładami finansowymi. Niewiele jest osób, które bez problemu mogą kupić dokładnie „to” mieszkanie lub „ten” dom. Przeważnie większość nas, by sfinansować kupno własnych czterech kątów, korzysta ze wsparcia banków. Jeśli jeszcze nie miałeś okazji starać się o kredyt hipoteczny, możesz nie zdawać sobie sprawy z tego, jak bardzo skrupulatnie do oceny konsumenta podchodzą banki. Czeka cię zatem złożenie wielu dokumentów i przejście wielu procesów. Na ich podstawie będą szacowane również różne wskaźniki, między innymi wskaźnik LtV. Czym jest wskaźnik LtV? Odpowiadamy w artykule.
Co jest potrzebne, aby otrzymać kredyt hipoteczny?
Kredyt hipoteczny jest dość specyficznym rodzajem zobowiązania, o które naprawdę trzeba się postarać. Banki chętnie udzielają kredytów hipotecznych, jednak tylko wyselekcjonowanej grupie konsumentów. W przeciwnym razie konsument musi się wykazać całkiem sporą zdolnością kredytową. Zdolność do spłaty obliczana jest na podstawie dostarczonych dokumentów między innymi na podstawie zaświadczenia o zarobkach i zatrudnieniu. Konieczne jest również dostarczenie wyciągu z konta bankowego. W oparciu o otrzymane dane bank oblicza wskaźnik DtI lub DStI.
Ponadto zaciągnięcie kredytu z zabezpieczeniem w formie hipoteki możliwe jest dla osób, które w przeszłości nie miały problemów z terminową spłatą innych zobowiązań. Sprawdzana jest zatem terminowa spłata kredytów gotówkowych, kredytów na samochód, różnego typu pożyczek, zakupów ratalnych, czy spłata debetu na koncie. Informacji tych dostarczy także raport Biura Informacji Kredytowej. Kredyty hipoteczne są zatem przeznaczone dla rzetelnych konsumentów, którzy będą się wykazywać dużą odpowiedzialnością i skrupulatnością w spłacie rat.
Wiesz już, że musisz się wykazać wysoką zdolnością kredytową i dobrą historią kredytową. Ponadto starając się o przyznanie środków, musisz posiadać wkład własny. Wkład własny może pochodzić z różnych źródeł, nie musi to być jedynie skrzętnie odkładana gotówka. Wkładem może być równie dobrze darowizna od rodziców. Pamiętaj jednak, że darowiznę należy zgłosić do Urzędu Skarbowego, w przeciwnym razie poniesiesz konsekwencje niezgłoszenia darowizny. Wracając do wkładu własnego, musi on być na odpowiednim poziomie. Za ustalenie tego poziomu odpowiedzialny jest omawiany w tym artykule wskaźnik LtV.
Banki udzielając kredytu hipotecznego, na ogół wymagają także ubezpieczenia kredytu. Choć ubezpieczenie jest dodatkowym kosztem, to stanowi również dodatkową formą zabezpieczenia nie tylko banku, ale również kredytobiorcy. Ubezpieczenia mogą dotyczyć utraty zdrowia lub życia, utraty pracy, czy samej nieruchomości.
Co to jest LtV?
Wskaźnik LtV jest akronimem angielskich słów Loan to Value, co oznacza pożyczka do wartości. W tym kontekście oznacza relację kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (hipoteki). W przypadku kredytu hipotecznego to kupowana bądź budowana nieruchomość stanowi główne zabezpieczanie kredytu. Dokładna definicja LtV zapisana jest w rekomendacji S, którą sporządziła Komisja Nadzoru Finansowego. Rekomendacja S jest „zbiorem dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie”. Cytując Rekomendację S, LtV to:
„LtV to wskaźnik wyrażający stosunek ekspozycji kredytowej do wartości nieruchomości”.
Wartość wskaźnika LtV ma bezpośredni wpływ na ostateczny koszt zobowiązania. Co oznacza, że im niższy jest wskaźnik LtV tym, większy jest wkład własny wnioskodawcy. Jeśli zatem wskaźnik wynosi 70 procent, oznacza to, że konsument posiada wkład własny na poziomie 30 procent bieżącej wartości nieruchomości. Przy LtV na poziomie 90 procent, oznacza, że wysokość wkładu własnego wnioskodawcy jest na poziomie 10 procent wartości nieruchomości.
W rekomendacji S zamieszczono poniższe zalecenie dla banków:
Rekomendacja 15
„Zarząd banku ustala poziomy wskaźnika LtV, w całym okresie spłaty ekspozycji. Poziomy wskaźnika LtV powinny być określone w zatwierdzonej przez radę nadzorczą banku strategii zarządzania ryzykiem”.
Zatem każdy bank może indywidualnie ustalić, jaki jest bezpieczny i maksymalny poziom wskaźnika LtV. Otrzymanie kredytu jest zdecydowanie łatwiejsze, gdy konsument posiada wkład własny na wyższym poziomie. Ponadto wnioskując o kredyt i mając wysoką zdolność kredytową, dobrą historię spłat i niski wskaźnik LtV możesz negocjować korzystniejsze warunki kredytu.
Maksymalny poziom wskaźnika LtV?
Początkowo banki udzielały kredytów hipotecznych nawet w 100 procentach wartości nieruchomości. Pierwsze zmiany mające na celu wyeliminowanie lub obniżenie ryzyka kredytowego KNF wprowadził w 2014 roku. Od tej pory wartości te ulegają zmianom. Obecnie banki mogą udzielić kredytu ze wskaźnikiem na wysokim poziomie, ale pod pewnymi warunkami. Warunki te są szerzej omówione w rekomendacji 15, Rekomendacji S:
„W przypadku ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych, wartość wskaźnika LtV w momencie uruchomienia kredytu nie powinna przekraczać poziomu:
- a) 80% lub,
- b) 90% w przypadku, gdy dla części ekspozycji przekraczającej 80% LtV ustanowiono:
- odpowiednie ubezpieczenie, lub
- blokadę środków na rachunku bankowym lub zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa, lub NBP, lub
- przeniesienie określonej kwoty w złotych lub w innej walucie na własność banku, zgodnie z art. 102 ustawy – Prawo bankowe (przy czym w przypadku innej waluty niż waluta kredytu, bank powinien założyć jej deprecjację o co najmniej 50%), lub
- przeniesienie środków klienta zgromadzonych na rachunku III filarowym, w ramach systemu emerytalnego tj. na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE)”.
Jak obliczyć LtV?
LtV jest mało skomplikowanym wskaźnikiem, którego wartość możesz obliczyć samodzielnie. Jedyne co musisz znać to wysokość kredytu hipotecznego oraz wartość nieruchomości.
Wysokość kredytu należy podzielić przez koszt nieruchomości, a wynik pomnożyć przez 100 procent. Na przykład:
- wartość nieruchomości – 600 000 złotych,
- oferowany wkład własny – 120 000 złotych (20% wartości nieruchomości),
- kwota kredytu – 480 000 złotych,
- wskaźnik LTV = 480 000 złotych / 600 000 złotych * 100% = 80%
Pamiętaj o tym, że jeśli chcesz obliczyć samodzielnie LtV, musisz wziąć pod uwagę wartość nieruchomości, jaka podana jest w operacie szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeśli rzeczywista kwota na umowie z deweloperem lub prywatnym sprzedawcą jest wyższa, istnieje prawdopodobieństwo, że będziesz musiał, zwiększyć wkład własny.
Podsumowanie
Wskaźnik LtV, choć liczy się go dość prosto, jest bardzo istotnym wskaźnikiem, którego nie można pominąć, przygotowując się do składania wniosku. Dla wielu osób zebranie i przygotowanie niezbędnej dokumentacji jest dość trudne i kłopotliwe. W związku z tym wiele osób decyduje się na korzystanie z doradcy kredytowego. Dzięki współpracy ze specjalistą łatwiej spełnić swoje marzenia – na korzystniejszych warunkach. Kredyt hipoteczny jest dużo poważniejszym zobowiązaniem niż chwilówka bez BIK, którą spłaca się w 30 dni. Dlatego pozyskanie jak najlepszej oferty z jak najniższą prowizją i jak najniższym całkowitym kosztem kredytu warte są większego zaangażowania.