Od dawna marzysz o własnym mieszkaniu. Pracujesz ponad swoje siły, aby tylko zgromadzić środki na jego zakup. Co jakiś czas przeglądasz oferty mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym. Jednak najbardziej interesuje cię nowy projekt, który powstaje w otoczonej terenami zielonymi niedalekiej okolicy. W końcu pojawia się oferta. Przeglądasz projekty opublikowane na stronie internetowej dewelopera i po wstępnych rozmowach jesteś zdecydowany na zakup. Chcesz zarezerwować swoje nowe, wymarzone mieszkanie. Deweloper wymaga jednak wpłaty na rachunek powierniczy. Nie wiesz, czym jest rachunek powierniczy i jakie są jego rodzaje? Przeczytaj artykuł. Rozwiejmy twoje wątpliwości.
Rachunek powierniczy co to?
Rachunek powierniczy jest specjalnym rodzajem konta bankowego, którego celem jest zabezpieczanie interesów klientów firm deweloperskich. Co ciekawe, właścicielem rachunku jest właśnie deweloper. Jak to możliwe? W 2011 roku powstała Ustawa deweloperska, czyli ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. To właśnie ten przepis wymusza na deweloperach prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego dla każdej inwestycji. Co więcej, rachunek ten jest nadzorowany przez bank. Z rozdziału 2. Art. 5 wspomnianej ustawy wynika, że:
„Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy”.
Oznacza to, że każda wpłata i wypłata jest odnotowywana przez bank. Deweloper bez spełnienia określonych wymogów, nie może wypłacić środków z rachunku powierniczego. Bank sprawuje zatem pieczę nad pieniędzmi kontrahentów (głównie osób fizycznych, ale także firm zdecydowanych na zakup nieruchomości). Za koniecznością powstania rachunków powierniczych przemawiała potrzeba ochrony osób, które wpłaciły pieniądze na rzecz zakupu nieruchomości i niestety nie doczekały się finalizacji inwestycji. Niejednokrotnie dochodziło bowiem do sytuacji, w której deweloper ze względu na problemy finansowe nie spełniał zobowiązań wobec swoich klientów. Często również dochodziło do sytuacji, w której pomimo wykorzystania środków klientów deweloper ogłaszał upadłość. W takiej sytuacji kupujący tracił równocześnie i swoje pieniądze i szanse na nowe mieszkanie.
Możemy wyróżnić dwa rodzaje rachunków powierniczych: otwarte i zamknięte.
Czym jest zamknięty rachunek?
Zamknięty rachunek powierniczy to rachunek, na który pieniądze wpłacają klienci dewelopera. Jednak przed wpłatą należy uzgodnić warunki umowy deweloperskiej. Deweloper może jednak wypłacić pieniądze z rachunku powierniczego, dopiero gdy zakończy się inwestycja. Oznacza to, że bank przez cały okres trwania budowy przechowuje środki wpłacone przez nabywcę nieruchomości. Wypłata środków następuje zatem nie wcześniej niż w momencie podpisania przez strony aktu notarialnego, w którym deweloper przenosi prawo własności do mieszkania na klienta. Nie da się ukryć, że zamknięty rachunek powierniczy jest najbezpieczniejszą dla klienta opcją deponowania swoich środków.
Czym jest otwarty rachunek?
Otwarty rachunek powierniczy działa na innych zasadach. W jego przypadku pieniądze zgromadzone na koncie powierniczym wypłacane są deweloperowi już na etapie realizacji inwestycji. Jednak wypłata środków następuje na ściśle określonych zasadach i według ustalonego harmonogramu przeważnie po zakończeniu kolejnych etapów inwestycji. Działa zatem w zbliżony sposób do wypłaty transz, jakie mają miejsce przy kredycie hipotecznym. Przeważnie transze wynoszą od 10 do maksymalnie 25 procent kosztów całej inwestycji. Oznacza to, że minimalnie są to cztery transze.
>> Może Cię zainteresować: Co ile wypłacana jest transza przy kredycie hipotecznym?
Przed każdą wypłatą środków deweloper musi spełnić określone warunki. Jednym z nich jest dostarczenie do banku dziennika budowy, którego zgodność potwierdza kierownik budowy. Aby dodatkowo zabezpieczyć środki kupujących, bank wysyła na miejsce budowy swojego rzeczoznawcę, który sprawdza, czy faktycznie deklarowane zakończenie pewnego etapu prac miało miejsce. Banki mają zatem za zadanie kontrolować wydatkowanie środków przez inwestorów. W tym celu bank może wymagać od dewelopera faktur za zakupione materiały i wykonane prace, wyciągu z konta bankowego, czy innych dokumentów potwierdzających stan faktyczny budowy.
Możemy wyróżnić trzy rodzaje otwartego rachunku powierniczego:
- Z gwarancją bankową,
- Z gwarancją ubezpieczeniową
- Bez zabezpieczenia.
Rachunek powierniczy otwarty z gwarancją bankową
Rachunek powierniczy otwarty z gwarancją bankową oznacza, że w przypadku, gdy deweloper pobierze środki z konta i nie ukończy inwestycji lub ogłosi upadłość, a także w momencie, gdy nie przeniesie prawa własności na nabywcę w ustalonym w umowie deweloperskiej terminie, to bank udzieli zwrotu środków niedoszłego nabywcy. Bank jest zatem odpowiedzialny za wypłaty, których dokona deweloper i udziela gwarancji. Banki zobowiązane są do posiadania Bankowego Funduszu Gwarancyjnego.
Rachunek powierniczy otwarty z gwarancją ubezpieczeniową
Z kolei środki na rachunku powierniczym otwartym z gwarancją ubezpieczeniową podlegają ubezpieczeniu. Oznacza to, że w przypadku, gdy deweloper nie wywiąże się z umowy, konsument, który umieścił pieniądze na takim rachunku powierniczym, otrzyma je od towarzystwa ubezpieczeniowego.
>> Możesz być zainteresowany: Czy ubezpieczenie kredytu zawsze jest obowiązkowe?
Rachunek powierniczy otwarty bez zabezpieczenia
Istnieje także rachunek powierniczy otwarty bez zabezpieczenia, co oznacza, że pieniądze nabywcy nieruchomości nie są chronione. Klient w przypadku niedotrzymania umowy przez dewelopera straci swoje środki. Nie jest to zatem najlepsza forma przechowywania pieniędzy na poczet zakupu mieszkania. Szczególnie gdy większość klientów posiłkuje się kredytami hipotecznymi, czy kredytami gotówkowymi, by w ogóle mogli kupić mieszkanie. Kredyt nadal trzeba będzie spłacać, a mieszkania niestety nie będzie.
Ile kosztuje rachunek powierniczy?
Koszty prowadzenia rachunku powierniczego przekierowane są na dewelopera. Konsument nie ponosi w związku z tym kosztów. Niemniej jednak prowadzenie takiego rachunku może być dość kosztowne i wynosić nawet kilkaset złotych miesięcznie. Szczególnie wówczas, gdy jest to rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową.
Jaki rodzaj rachunku wybrać?
Wiesz już, czym jest rachunek powierniczy. Zatem jeśli chcesz kupić swoje wymarzone mieszkanie, które jest dopiero w fazie budowy, musisz się przygotować na przelanie środków na rachunek powierniczy. Czasami, zanim do tego dojdzie, podpiszesz umowę rezerwacyjną mieszkania. Będziesz miał zatem czas do namysłu i pozyskania środków z kredyt hipotecznego lub pożyczki na raty. Niemniej, jednak jeśli zdecydujesz się na podpisanie umowy, pozyskane środki będziesz musiał przelać na rachunek powierniczy. Jaki wybrać? Jeśli masz możliwość wyboru, najbezpieczniejszy jest rachunek powierniczy zamknięty. W jego przypadku masz pewność, że bank wypłaci pieniądze firmie deweloperskiej, gdy w ręku będziesz miał akt własności mieszkania.
Jeśli firma deweloperska nie posiada rachunku powierniczego zamkniętego, do wyboru będziesz miał rachunek powierniczy otwarty. Zdecydowanie warto pieniądze przelać na rachunek powierniczy z gwarancją bankową lub gwarancją ubezpieczeniową. Tylko dzięki zabezpieczeniu mamy pewność, że w razie trudnej sytuacji dewelopera lub w przypadku jego nieuczciwości otrzymasz zwrot wpłaconych środków. Nie warto zatem decydować się na rachunek powierniczy bez zabezpieczenia. Choć polskie prawo dopuszcza jego istnienie, nie jest to bezpieczna forma przechowywania środków. Oczywiście banki w przypadku rachunku powierniczego otwartego bez zabezpieczenia również monitorują wpłaty i wypłaty dewelopera. Niemniej jednak w razie nieprzewidzianych komplikacji, zdecydowanie trudniej będzie odzyskać swoje pieniądze. Może również dojść do tego, że nie otrzymasz ich w ogóle.