Poszukiwanie wymarzonego mieszkanie może być nie lada wyzwaniem. Po pierwsze trzeba dobrze znać swoje preferencje i wymagania. Po drugie należy znać swoje możliwości finansowe. Jeśli je poznasz, dużo łatwiej będzie ci się skupić na poszukiwaniach. Ponadto z góry będziesz mógł odrzucić te propozycje, które choćby pod namową osób trzecich zaczniesz mimowolnie rozważać. Jeśli w końcu trafi ci się „perełka”, możesz na krótki czas „zabukować” sobie daną nieruchomość. Czym zatem jest umowa rezerwacyjna mieszkania? W jakim przypadku warto ją podpisać i jakie daje ci prawa. Jeżeli jesteś na etapie poszukiwania lokum, przeczytaj artykuł do końca.
Czym jest umowa rezerwacyjna mieszkania?
Umowa rezerwacyjna mieszkania jest umową, którą zawiera deweloper lub innym przedsiębiorcą wraz z potencjalnym zainteresowanym (klientem) zakupem danej nieruchomości. Umowa ta jest na tyle często zawierana, że została usankcjonowana w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 20 maja 2021 roku, a także Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. W umowie deweloper lub inny przedsiębiorca zobowiązuje się do czasowego wyłączenia z oferty wybranej przez klienta nieruchomości. Innymi słowy, deweloper, podpisując umowę, deklaruje, że nie sprzeda nieruchomości innym klientom. Należy nadmienić, że umowa rezerwacyjna nie jest równoznaczna z umową przedwstępną.
Jeśli znalazłeś wymarzone mieszkanie, ale potrzebujesz odrobinę czasu, by propozycję rozważyć, warto zawrzeć umowę rezerwacyjną mieszkania. Z umowy tej korzystało sporo osób, które oczekiwały na decyzję banku w sprawie Bezpiecznego kredytu na 2 procent. Oczywiście to, czy umowa rezerwacyjna mieszkania jest dostępna, w dużym stopniu zależy od przyjętej wewnętrznej polityki danej firmy deweloperskiej. Warto również podkreślić, że płatność za rezerwację również zależy od postanowień danej firmy. Nie jest wymagana, ale zdarza się, że deweloper pobiera maksymalnie 1 procent od wartości nieruchomości.
Warto podkreślić także fakt, że umowa daje klientowi możliwość zorientowania się, czy faktycznie otrzyma kredyt. Przy kredytach na wysokie kwoty, tak jak ma to miejsce przy kredycie hipotecznym, czy kredycie konsolidacyjnym bank uważniej przygląda się zdolności kredytowej wnioskodawcy. Często decyzja banku w przypadku kredytu hipotecznego uzależniona jest nie tylko od sytuacji finansowej potencjalnego klienta, ale także od rodzaju nieruchomości, jej wielkości, stanu i oczywiście ceny. Banki wymagają od klientów promesy zatrudnienia. Tak i klient może potrzebować od dewelopera zapewnienia, że w trakcie negocjacji z bankiem, ten nie sprzeda wybranego przez niego lokalu.
Co daje umowa z deweloperem?
W poprzednim akapicie wyjaśniliśmy, czym jest umowa rezerwacyjna mieszkania, ale raczej z punktu widzenia klienta. Jednak zawarcie umowy z klientem jest zasadne z obu stron. Deweloper na podstawie zawartych umów jest w stanie oszacować np. zainteresowanie inwestycją, która jest dopiero w planach. To bardzo częsta procedura jeszcze przed wbiciem przysłowiowej łopaty w ziemię. Przyjmujmy się zatem jakie korzyści daje zawarcie umowy rezerwacyjnej mieszkania.
Korzyści wynikające z umowy rezerwacyjnej dla klienta:
Pewność – choć umowa nie jest obligatoryjna dla żadnej ze stron, klient może mieć większą pewność, że deweloper dotrzyma słowa i nie pokaże wybranej oferty innym klientom. To szczególnie istotne, gdy cena bądź lokalizacja nieruchomości jest bardzo atrakcyjna.
Czas – klient, który stara się o finansowanie z banku, ma więcej czasu na formalności związane z pozyskaniem kredytu. Jak wiadomo otrzymanie kredytów na wyższą sumę, wiąże się z dłuższymi procedurami.
Zwrot środków – jeśli w umowie rezerwacyjnej mieszkania mowa była o przedpłacie, warto dokładnie określić jej formę. W przypadku zaliczki klient może otrzymać zwrot wpłaconych środków, jeśli wycofa się z podpisania umowy. Uwaga, jeśli w umowie wspomniano o zadatku deweloper może zgodnie z Kodeksem cywilnym, żądać podwojenia wysokości wpłaconej kwoty. Warto jednak zauważyć, że zadatek działa w obie strony. W związku z tym, gdy to deweloper wycofa się z umowy rezerwacyjnej mieszkania, ty jako klient możesz domagać się podwojenia kwoty wpłaconego zadatku.
Korzyści wynikające z umowy rezerwacyjnej mieszkania dla dewelopera:
Planowanie – deweloper ma większe szanse na dokładniejsze planowanie inwestycji, w tym zarówno budowy, jak i sprzedaży.
Opłata rezerwacyjna – jeżeli deweloper zarezerwuje dla klienta nieruchomość, który np. nie dostanie kredytu, ma szansę otrzymać rekompensatę za wstrzymanie oferty (o ile w umowie zawarty był zadatek).
Promocja inwestycji – deweloperzy często przed przystąpieniem do budowy podpisują umowy rezerwacyjne mieszkania z zainteresowanymi kupcami. Dzięki temu mogą „pochwalić” się potencjalnym klientom dużym zainteresowaniem nowej inwestycji.
Kiedy umowa rezerwacyjna jest zbędna?
Wiesz już, w jakich przepadkach warto podpisać umowę rezerwacyjną. Kiedy warto z niej zrezygnować? Jeżeli masz już środki na zakup nieruchomości – gotówkę lub jesteś pewny, że otrzymasz kredyt hipoteczny. W takiej sytuacji najlepiej od razu podpisać umowę deweloperską. Ponadto umowa nie będzie ci potrzebna, jeśli podobnych mieszkań w okolicy jest więcej i cieszą się małą popularnością.
Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna?
Umowa rezerwacyjna mieszkania należy do grupy umów nienazwanych, czyli nie jest uregulowana w przepisach. Oznacza to zatem, że jej konstrukcja może być dowolna. Niemniej jednak warto zawrzeć w niej jak najwięcej istotnych informacji, w razie sytuacji awaryjnej np. w postaci niewywiązania się z postanowień umowy. Jakie należy zawrzeć w niej informacje? Tak jak w każdej umowie, czy to pomiędzy osobami fizycznymi, czy chociażby umowie o darmową chwilówkę niezbędne jest określenie stron. Ponadto konieczne jest podanie miejsca i daty sporządzenia umowy i okres, w którym umowa obowiązuje. W umie należy zawrzeć również:
- Dokładne określenie nieruchomości – jej rodzaj, metraż, położenie, cenę,
- Wysokość przedpłaty – określenie czy jest to zaliczka, czy zadatek,
- Konsekwencje, jakie wiążą się z zawarciem umowy,
- Konsekwencje braku wywiązania się z postanowień umowy,
- Czy istnieje możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy i na jakich warunkach/zasadach,
- Podpis obu stron.
Warto nadmienić, że „zwykła” umowa rezerwacyjna mieszkania podpisywana jest przez dwie strony. Istnieje jednak umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej, którą sporządza się już w formie aktu notarialnego. W jej przypadku należy określić ważne elementy umowy przyrzeczonej, która przygotowuje do przeniesienia własności nieruchomości, a także określa termin jej zawarcia.
Podsumowanie
Umowa rezerwacyjna mieszkania jest formą zabezpieczenia interesów stron umowy. Dla klienta jest to dodatkowy czas na podjęcie decyzji lub pozyskanie środków pochodzących z kredytu hipotecznego. Z kolei deweloper może zarówno oszacować intratność inwestycji, jak i zainteresowanie swoją ofertą. Należy pamiętać o tym, że umowa nie jest wiążąca i po jej ustaniu np. po 2 miesiącach deweloper ponownie może wystawić mieszkanie na sprzedaż. Z kolei kupujący może szukać innego lokalu. Warto zwrócić uwagę na formę przedpłaty. Możliwe, że w przypadku braku decyzji zakupowej jedna ze stron poniesie dodatkowe koszty.