Od prawie 10 lat Polacy mogliby korzystać z odwróconej hipoteki. Takie możliwości daje im ustawa z dnia 15 grudnia 2014 roku o odwróconym kredycie hipotecznym. Dlaczego piszemy, że mogliby? Przede wszystkim dlatego, że żaden działający w Polsce bank nie zdecydował się na wprowadzenie odwróconej hipoteki do swojej oferty. Stąd, nawet jeśli konsument chciałby w ten sposób podreperować swój budżet i zabezpieczyć swoją przyszłość, póki co nie ma takiej możliwości. Niemniej jednak w tym artykule opisujemy, czym jest odwrócona hipoteka i do kogo jest kierowana? Czego obawiają się banki i dlaczego nie udzielają odwróconej hipoteki? Odpowiadamy.
Co to jest odwrócona hipoteka?
Banki na ogół kojarzone są z możliwością prowadzenia rachunku oszczędnościowo – rozliczeniowego, udzielaniem różnego typu kredytów konsumenckich, a także kredytami hipotecznymi. Oferują jednak znacznie szerszą gamę produktów związaną także z inwestycjami, czy zabezpieczeniem interesów klientów w postaci rachunków powierniczych. Produkty bankowe kierowane są zarówno do osób fizycznych, jak i do przedsiębiorstw, czy podmiotów publicznych. Niemniej jednak omawiana w tym artykule hipoteka odwrócona kierowana jest jedynie do klientów prywatnych, a nawet ściśle określonej grupy konsumentów. Mianowicie kredyt hipoteczny odwrócony lub odwrócona hipoteka jest produktem skierowanym do starszych osób, które posiadają na własność nieruchomość np. mieszkanie.
Odwrócona hipoteka to specyficzny produkt finansowy, który zyskuje na popularności wśród osób starszych w krajach Europy Zachodniej. Umożliwia on właścicielom nieruchomości uwolnienie części kapitału zgromadzonego w ich domu lub mieszkaniu, bez konieczności sprzedaży lub przeprowadzki. Zasada działania jest prosta – instytucja finansowa wypłaca seniorowi comiesięczną rentę dożywotnią lub jednorazową kwotę, a w zamian przejmuje prawo własności do nieruchomości po śmierci kredytobiorcy.
Kluczową zaletą tego rozwiązania jest możliwość uzupełnienia niewystarczających dochodów emerytów oraz sfinansowania kosztów opieki medycznej, czy zaspokajania innych potrzeb. Mimo że w Polsce waloryzacja emerytur następuje co roku, wielu Polakom brakuje środków na spokojne i godne życie. Przy odwróconej hipotece, kredytobiorca zachowuje prawo dożywotniego mieszkania w kredytowanej nieruchomości, a po jego śmierci instytucja finansowa sprzedaje ją, odzyskując zainwestowany kapitał powiększony o naliczone odsetki.
>> Może Cię zainteresować: 500 plus dla seniora – jak złożyć wniosek?
Jak odwrócona hipoteka wygląda w innych krajach?
Choć w Polsce jeszcze żaden bank nie zdecydował się na wprowadzenie tego rozwiązania, to w Wielkiej Brytanii, będącej pionierem odwróconej hipoteki koncepcja ta zyskał dużą popularność. W Wielkiej Brytanii rynek ten rozwija się dynamicznie. Banki dostosowują ofertę do indywidualnych potrzeb konsumentów. Minimalna kwota, jaką można uzyskać, to około 10 000 funtów, zaś maksymalna sięga nawet 1,5 miliona funtów. Ponadto seniorzy mogą wybrać formę wypłaty – renta, jednorazowa kwota lub połączenie obu wariantów.
Podobne produkty dostępne są również w innych krajach zachodnioeuropejskich, takich jak Francja, Niemcy czy Hiszpania. Jednak w przeciwieństwie do Wielkiej Brytanii, rynek ten jest tam mniej rozwinięty. Niemniej jednak, wraz ze starzeniem się społeczeństw, odwrócone hipoteki stają się coraz bardziej atrakcyjne dla osób starszych, pragnących poprawić swoją sytuację finansową bez konieczności wyprowadzki z domu. Szczególnie wówczas, gdy emeryt nie ma spadkobierców, którym mógłby zostawić swój lokal.
Poza Europą to Stany Zjednoczone są liderem w dziedzinie hipoteki odwróconej. Rynek ten istnieje tam od lat 60. XX wieku i cieszy się dużym zainteresowaniem wśród emerytów. Australia i Kanada również oferują tego typu produkty, choć na mniejszą skalę.
W Azji także hipoteka odwrócona zyskuje uznanie. Zwłaszcza w tych krajach gdzie populacja się starzeje mowa np. o Japonii i Korei Południowej. Rządy tych państw wprowadzają regulacje i programy wspierające rozwój tego sektora.
Można powiedzieć, że hipoteka odwrócona staje się globalnym trendem. Kraje na całym świecie dostrzegają potencjał w zaspokajaniu potrzeb finansowych rosnącej grupy seniorów. Bardzo możliwe, że przez coraz większy problem ze starzeniem się populacji kolejne państwa i kolejne banki będą proponować tę koncepcję.
Dlaczego polskie banki nie wprowadziły jeszcze odwróconej hipoteki?
Hipoteka odwrócona, choć dostępna w Polsce od 2014 roku, nie zyskała przychylności wśród krajowych banków. Przyczyn tego stanu rzeczy można wymienić kilka. Przede wszystkim, jest to produkt niszowy, skierowany do dość wąskiej grupy klientów – seniorów posiadających nieruchomość. Podobnie wyglądała sytuacja z kontami dla seniorów, z których większość banków się wycofała. W przypadku odwróconej hipoteki banki obawiają się ryzyka związanego z długoterminowym charakterem tego rozwiązania. Ponadto, przepisy regulujące hipotekę odwróconą są dość restrykcyjne. Mianowice nakładają na banki szereg obowiązków, takich jak wycena nieruchomości przez niezależnego rzeczoznawcę czy obowiązkowe ubezpieczenie kredytu. Zwiększa to koszty i zmniejsza opłacalność tego produktu dla instytucji finansowych.
Kolejnym czynnikiem zniechęcającym banki jest niepewność co do przyszłej wartości nieruchomości. Banki muszą zakładać, że po latach wartość zabezpieczenia może spaść, co ogranicza kwotę, jaką mogą wypłacić klientowi. Zazwyczaj jest to jedynie 50-60% wyceny.
Nie bez znaczenia pozostaje również kwestia mentalności Polaków. Wciąż jesteśmy społeczeństwem przywiązanym do posiadania nieruchomości i przekazywania jej w spadku. Idea „oddania” domu bankowi może budzić opór, a nawet niechęć ogółu. Wreszcie, banki mogą obawiać się negatywnego odbioru społecznego. Hipoteka odwrócona bywa postrzegana jako „wydziedziczanie” spadkobierców na rzecz instytucji finansowej. Dlatego też, pomimo obowiązujących regulacji, banki wolą nie angażować się w ten kontrowersyjny produkt, jak na polski dość konserwatywny rynek.
Odwrócona hipoteka – ile można dostać?
Biorąc pod uwagę, jak to wygląda w innych państwach, można powiedzieć, że kwota, jaką można otrzymać w ramach odwróconej hipoteki, zależy od kilku czynników. Podstawowym wyznacznikiem jest wartość rynkowa nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu. Im wyższa wycena, tym większa pula środków do wykorzystania. Podobnie jest w przypadku standardowych kredytów. Im większą zdolność kredytową ma konsument, tym wyższy kredyt gotówkowy, czy hipoteczny może otrzymać.
Banki zazwyczaj oferują kwotę stanowiącą 50-60% oszacowanej wartości lokalu. Wynika to z konieczności zabezpieczenia się przed ryzykiem spadku cen na rynku nieruchomości w przyszłości. Ponadto część środków musi zostać zachowana na pokrycie kosztów utrzymania i remontów nieruchomości.
Wiek kredytobiorcy również ma znaczenie. Im starsza osoba, tym może otrzymać wyższą kwotę. Wynika to z mniejszego prawdopodobieństwa długiego okresu wypłat. Dla osób po 80. roku życia możliwa do zdobycia kwota może sięgać nawet 80-90% wyceny.
Kolejnym czynnikiem jest sposób wypłaty środków – jednorazowo czy w ratach. W przypadku wypłaty jednorazowej kwota będzie niższa niż przy rozłożeniu wypłat na raty. Wynika to z założenia, że bank będzie mógł dłużej inwestować i pomnażać środki.
Hipotetycznie może to wyglądać w następujący sposób. Dla 70-latka posiadającego mieszkanie warte 500 000 złotych kwota jednorazowej wypłaty mogłaby wynieść około 200-250 000 złotych. Przy wypłacie ratalnej co miesiąc przez 15 lat, łączna suma mogłaby sięgnąć 300-350 000 złotych.
Podsumowując, kwota z odwróconej hipoteki zależy od wielu zmiennych. Kluczowe są wycena lokalu, wiek kredytobiorcy oraz preferowany sposób wypłaty.