Zakup mieszkania wiąże się z podjęciem wielu poważnych decyzji. Dodatkowo sporym obciążeniem dla kupującego jest szereg procedur, które należy dopełnić, aby zabezpieczyć swoje interesy. Ogrom formalności i znajomość przepisów polskiego prawa może niejedną osobę przyprawić o zawrót głowy. Szczególnie gdy kupuje się mieszkanie, którego jeszcze de facto nie ma. Tak się dzieje, gdy chcemy kupić nieruchomość z rynku pierwotnego – wprost od dewelopera. W tym przypadku koniecznie należy podpisać umowę deweloperską. Czym jest umowa deweloperska? Jakie należy zawrzeć w niej punkty? Przed czym chroni ta umowa i czym różni się od umowy rezerwacyjnej? Odpowiadamy w artykule.
Co to jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperska to specyficzny rodzaj umowy, która reguluje relacje między nabywcą a deweloperem w procesie budowy i zakupu nieruchomości. Jej głównym celem jest zabezpieczenie interesów obu stron transakcji. Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, umowa ta musi zawierać wiele istotnych informacji.
Kluczowe elementy umowy deweloperskiej to:
- Dokładne określenie przedmiotu umowy, czyli lokalu lub domu, który ma zostać wybudowany, wraz z jego lokalizacją i powierzchnią.
- Cena nabycia oraz harmonogram płatności.
- Dane dotyczące samej inwestycji, takie jak numer pozwolenia na budowę, terminy rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych oraz uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
- Określenie zasad odstąpienia od umowy i zwrotu wpłaconych środków.
- Umowa powinna także regulować kwestie kar umownych i odsetek w przypadku opóźnień lub innych naruszeń.
- Obowiązkowym elementem jest informacja o mieszkaniowym rachunku powierniczym, na który wpłacane są środki na poczet zakupu lokalu.
Umowa deweloperska zabezpiecza zatem nabywcę przed ryzykiem niewypłacalności dewelopera, gwarantując przeniesienie własności po zakończeniu inwestycji. Umowa ta jest również podstawą do dochodzenia roszczeń w przypadku nienależytego wykonania zobowiązań przez dewelopera.
Należy również podkreślić, że umowa deweloperska podpisywana jest w kancelarii notarialnej i jest sporządzona w formie aktu notarialnego. Wszelkie sugestie i zmiany należy zatem uzgodnić z deweloperem przed podpisaniem umowy. Wiele osób decyduje się na wsparcie prawnicze, ponieważ w innym razie umowa mogłaby zawierać zapisy niekorzystne z punktu widzenia kupującego. Kupujący przy braku gotówki, czasami koszty wsparcia kancelarii pokrywają posiłkując się kredytami konsumenckimi.
Często umowa deweloperska mylona jest z umową rezerwacyjną. Umowa rezerwacyjna nie jest jednak aktem notarialnym i ma charakter tymczasowy i wstępny. Celem umowy rezerwacyjnej jest chwilowe wyłączenie wybranej nieruchomości ze sprzedaży, właśnie do czasu podpisania umowy deweloperskiej. Co więcej, opłata rezerwacyjna przy podpisywaniu umowy może – w zależności od ustaleń pomiędzy stronami podlegać zwrotowi.
>> Zobacz również: Harmonogram spłaty kredytu – co musisz wiedzieć?
Kiedy wprowadzono konieczność podpisywania umowy z deweloperem?
Konieczność zawierania umowy deweloperskiej została wprowadzona w Polsce na mocy ustawy z dnia 16 września 2011 r. O ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawa ta weszła w życie 29 kwietnia 2012 roku. Zgodnie z ustawą, deweloper zobowiązany jest do zawarcia z nabywcą umowy deweloperskiej przed dokonaniem przez niego wpłaty na poczet ceny nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawa określa, jakie elementy muszą znaleźć się w treści umowy deweloperskiej, aby była ona ważna i chroniła prawa nabywcy.
Celem wprowadzenia obowiązku zawierania umów deweloperskich było zwiększenie bezpieczeństwa prawnego i finansowego nabywców lokali na rynku pierwotnym. Co więcej, przepisy ustawy deweloperskiej mają charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że strony nie mogą ich wyłączyć lub zmienić w drodze umowy. Dzięki temu jest istotną gwarancją ochrony praw nabywców nieruchomości od deweloperów.
Na co zwrócić uwagę podpisując umowę deweloperską?
Podpisując umowę deweloperską, należy zwrócić szczególną uwagę na kilka kluczowych elementów. Po pierwsze, umowa musi precyzyjnie określać przedmiot transakcji, czyli lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, wraz z jego dokładną lokalizacją, powierzchnią i specyfikacją. Ponadto powinna zawierać jasne informacje dotyczące ceny nabycia oraz harmonogramu płatności. To szczególnie istotne, gdy kupujący korzystają z kredytu hipotecznego, który często wypłacany jest w transzach. Warto zatem tak skonstruować umowę, aby terminy płatności były zsynchronizowane.
Ważne jest także to, aby umowa regulowała kwestie odstąpienia od umowy i zwrotu wpłaconych środków. Powinny zostać określone przesłanki umożliwiające odstąpienie, a także zasady zwrotu pieniędzy w przypadku rezygnacji którejkolwiek ze stron. Dodatkowo umowa musi wskazywać wysokość kar umownych i odsetek w razie opóźnień lub innych naruszeń.
Niezbędne są również informacje dotyczące samej inwestycji, takie jak numer pozwolenia na budowę, terminy rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych oraz uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Kluczowe znaczenie ma także określenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, na który wpłacane są środki na poczet zakupu lokalu.
Warto również zwrócić uwagę na zapisy dotyczące kosztów związanych z utrzymaniem lokalu po jego wydaniu. Umowa powinna jasno precyzować, które opłaty będą obciążać nabywcę, czy konieczne jest płacenie czynszu do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej i w jakiej wysokości. Ponadto należy sprawdzić, czy deweloper nie zawarł w umowie niekorzystnych dla nabywcy klauzul abuzywnych.
>> Może Cię zainteresować: Jak kupić mieszkanie krok po kroku?
Ile kosztuje umowa deweloperska?
Koszt zawarcia umowy deweloperskiej składa się z kilku opłat. Głównym wydatkiem jest taksa notarialna, ponieważ zgodnie z ustawą deweloperską, umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wysokość taksy notarialnej uzależniona jest od wartości nieruchomości i waha się od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych. Dodatkowo nabywca i deweloper zobowiązani są do poniesienia po połowie kosztów związanych ze sporządzeniem aktu notarialnego, takich jak opłaty sądowe, wypisy z księgi wieczystej czy koszty przygotowania dokumentacji. Łączna kwota tych opłat może wynieść od kilkuset do ponad tysiąca złotych.
Warto również wkalkulować koszty analizy umowy deweloperskiej przez prawnika, co pozwoli zidentyfikować ewentualne niekorzystne zapisy i umożliwi ich renegocjację. Cena takiej usługi zależy od kancelarii i zwykle mieści się w przedziale od kilkuset do około tysiąca złotych. Jak można zauważyć, opłaty te są dość spore. Jeśli konsument skorzystał z kredytu hipotecznego, musiał posiadać wkład własny. W związku z tym na umowę z deweloperem można pozyskać środki z kredytów lub pożyczek przez Internet.
Zatem całkowity koszt zawarcia umowy deweloperskiej to suma taksy notarialnej, opłat sądowych i innych dodatkowych wydatków, która w zależności od wartości nieruchomości może wynieść od około 2 tysięcy złotych wzwyż. Warto jednak pamiętać, że jest to niezbędny wydatek, który zagwarantuje nabywcy bezpieczeństwo transakcji i ochronę jego praw.
Podsumowanie
Umowa deweloperska jest jedną z niezbędnych umów, którą należy podpisać, decydując się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego. Umowa ta musi precyzyjnie określać przedmiot transakcji – lokal lub dom wraz z lokalizacją i powierzchnią. Powinna zawierać cenę nabycia, harmonogram płatności oraz dane inwestycji jak numery pozwoleń. Kluczowe są zapisy o odstąpieniu od umowy, zwrocie wpłat, karach umownych i odsetkach za opóźnienia. Obowiązkowa jest także informacja o rachunku powierniczym. Umowa zabezpiecza nabywcę przed niewypłacalnością dewelopera, gwarantując przeniesienie własności po zakończeniu inwestycji. Umowa deweloperska pozwala także dochodzić roszczeń w razie naruszeń ze strony dewelopera. Określa prawa i obowiązki stron, minimalizując ryzyko sporów.