Jeżeli chcemy kupić mieszkanie lub dom, musimy się przygotować na spore wyzwanie. Szczególnie gdy to nasz pierwszy zakup nieruchomości. Własne pierwsze mieszkanie lub dom to nie lada wydarzenie, a także duża dawka emocji. Musimy podjąć szereg ważnych decyzji, które będą wpływały na naszą bliższą i dalszą przyszłość. Jedną z nich jest forma finansowania zakupu. Wiele osób decyduje się na kredyt hipoteczny lub kredyt konsumencki, by pokryć wszystkie koszty. Dlatego tak ważne jest, aby nasze ustalenia były przemyślane i co ważniejsze zgodne z literą prawa. Ponadto bardzo istotne jest zabezpieczenie swoich interesów, co wiąże się np. ze sprawdzeniem wpisu do księgi wieczystej. Czym jest wpis do księgi wieczystej i jak go sprawdzić? Ile kosztuje dokonanie wpisu do księgi i kto go musi dokonać? Odpowiadamy w artykule.
Czym jest wpis do księgi wieczystej?
Księga wieczysta (KW) jest publicznym rejestrem, który zawiera kluczowe informacje o stanie prawnym nieruchomości. Księgi są prowadzone i przechowywane przez sądy rejonowe. Co więcej, dostępne są dla każdego zainteresowanego. Jeśli znamy numer księgi wieczystej, możemy ją sprawdzić na internetowej stronie Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem: ekw.ms.gov.pl. Księgi wieczyste zakładane są dla poszczególnych lokali mieszkalnych, domów, działek gruntowych i innych nieruchomości.
Każda księga wieczysta składa się z czterech działów:
- W dziale pierwszym znajdują się dane identyfikujące nieruchomość, w tym adres, powierzchnia, liczba ewentualnych kondygnacji, czy przeznaczenie nieruchomości. To z działu pierwszego dowiemy się, czy i w jaki sposób możemy korzystać z parkingu i sprawdzimy swój udział w powierzchni wspólnej.
- Dział drugi obejmuje informacje o właścicielu lub współwłaścicielach i ich udziałach we własności.
- Dział trzeci zawiera wpisy o prawach i roszczeniach związanych z nieruchomością, np. służebnościach, czy prawach pierwokupu. Co istotne – dla kupujących, w dziale trzecim można sprawdzić informację o ewentualnych egzekucjach z nieruchomości.
- Ostatni, czwarty dział dotyczy hipotek ustanowionych na nieruchomości. Z tego działu dowiemy się zatem, jakim kredytem obarczona jest nieruchomość, w jakiej wysokości, a nawet, w jakiej walucie zaciągnięty jest kredyt.
>> Przeczytaj: Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym
Każda księga wieczysta sporządzana jest przy pierwszym nabyciu prawa własności do nieruchomości. Następnie podlega aktualizacji przy wszystkich zmianach stanu prawnego, np. zbyciu własności, ustanowieniu obciążeń. Księga jest zatem kluczowym dokumentem przy transakcjach związanych z zakupem nieruchomości – pozwala zweryfikować jej stan prawny. Co więcej, jawny charakter ksiąg umożliwia każdemu zapoznanie się z zawartymi w niej wpisami.
>> Zobacz również: Na czym polegają e-licytacje komornicze?
Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej?
Wpis do księgi wieczystej wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty sądowej. To, ile przyjdzie nam zapłacić, uzależnione jest od tego, jaki rodzaj czynności mamy zamiar dokonać. Za wniosek o wpis własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego zapłacimy 200 złotych. W przypadku wniosku dotyczącego wpisu, udziału w prawie, opłata wynosi proporcjonalnie do udziału, lecz nie mniej niż 100 złotych. Samo założenie księgi wieczystej kosztuje natomiast 60 złotych. Z kolei wpis do hipoteki to koszt 200 złotych. Nie są to zatem kwoty bardzo wysokie. Niemniej jednak dla osoby, która stara się o kredyt hipoteczny i musi dokonać wpłaty wkładu własnego, każda suma może mieć znaczenie. Zdarza się, że konsumenci korzystają z chwilówek online, aby jak najszybciej dokonać wpisu.
Opłatę za wpis do księgi wieczystej ponosi wnioskodawca. Może nim być właściciel nieruchomości, osoba posiadająca prawo ujawnienia w księdze lub notariusz działający z upoważnienia stron. Istnieją jednak przypadki zwolnienia z ponoszenia tych kosztów, np. przy nabyciu własności w drodze dziedziczenia. W tym przypadku wnioskodawca składa odpowiednie oświadczenie wraz z dokumentacją przed wniesieniem wniosku.
Proces dokonywania wpisu w księdze wieczystej inicjowany jest przez złożenie wniosku. Do wniosku należy dołączyć wymagane dokumenty, w tym akt notarialny przy zakupie nieruchomości. Następnie sąd wieczystoksięgowy bada treść i formę wniosku oraz dołączonych dokumentów. Co ważne sąd nie weryfikuje zgodności ze stanem faktycznym, opiera się jedynie na zasadzie rękojmi wiary publicznej ksiąg. Jeśli wniosek spełnia wymogi formalne, sąd dokonuje wpisu w odpowiednim dziale księgi wieczystej.
W przypadku stwierdzenia niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze a stanem rzeczywistym sąd z urzędu dokona wpisu ostrzeżenia. Wówczas osoby zainteresowane mogą złożyć wniosek o uzgodnienie treści księgi ze stanem faktycznym. Cały proces przebiega na posiedzeniu niejawnym, bez obecności stron.
Gdzie i jak sprawdzić wpis?
Tak jak wspomnieliśmy, księgi wieczyste mają charakter jawny. Oznacza to, że każdy może sprawdzić ich treść. Dostęp do ksiąg wieczystych zapewnia specjalny portal internetowy Elektroniczne Księgi Wieczyste, który prowadzony jest przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Aby uzyskać dostęp, musimy wybrać oznaczenie miasta, w którym znajduje się księga, a następnie wpisać jej numer.
Po wpisaniu numeru księgi wieczystej w odpowiednim okienku uzyskuje się dostęp do zawartych w niej wpisów. W związku z tym możemy sprawdzić dane właściciela, opis nieruchomości, obciążenia hipoteczne czy służebności. Dzięki temu przed zakupem nieruchomości możemy zweryfikować jej stan prawny i upewnić się co do braku niepożądanych obciążeń.
Co w przypadku, gdy nie mamy numeru księgi? Jak możemy sprawdzić numer księgi? Numer księgi wieczystej możemy ustalić na kilka sposobów. Najłatwiej uzyskać go od właściciela nieruchomości lub przeglądając akty notarialne przed zakupem. Informacje o numerze księgi wieczystej możemy również odszukać w wypisie z rejestru gruntów lub kartotece lokali znajdujących się w Starostwie Powiatowym, lub Urzędzie Gminy.
Warto wiedzieć, że numer księgi wieczystej składa się z trzech sekcji oddzielonych ukośnikami, np. KR1P/00123456/8. Z czego pierwszy człon oznacza kod wydziału księgi wieczystej, drugi to ośmiocyfrowy numer księgi. Ostatnim numerem jest numer kontrolny.
>> Może Cię zainteresować: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – czym jest?
Ile się czeka na wpis do księgi wieczystej?
Niestety czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej może być różny i zależy od kilku czynników. Po złożeniu wniosku wraz z wymaganą dokumentacją sąd wieczystoksięgowy dokonuje jego rozpoznania na posiedzeniu niejawnym. Co więcej, nie ma określonych terminów na przeprowadzenie tej czynności.
Sprawność i szybkość postępowania zależy przede wszystkim od obciążenia danego sądu. Stąd w sądach dużych miast, gdzie wpływa więcej wniosków, czas oczekiwania może być dłuższy. Kolejnym czynnikiem wpływającym na czas oczekiwania jest stopień skomplikowania sprawy. Jeśli złożona przez nas dokumentacja jest kompletna i nie budzi wątpliwości, wpis powinien zostać dokonany nieco szybciej.
Średni czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej to około miesiąca. Zdarza się jednak, że w niektórych przypadkach może to potrwać kilka, a nawet kilkanaście miesięcy. Dlatego przy planowaniu ważnych transakcji związanych ze sprzedażą lub zakupem nieruchomości, warto uwzględnić tę okoliczność. Muszą o tym pamiętać osoby, które korzystają z kredytów hipotecznych. Banki naliczają bowiem dodatkowe opłaty do momentu faktycznego wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Na szczęście od 2022 roku wprowadzono przepisy, które obligują banki do zwrotu tych opłat lub zaliczyć je na rzecz spłaty kredytu.