Będąc na etapie zakupu mieszkania, warto dokładnie zapoznać się z prawnymi formułami związanymi z prawem własności do lokalu. Bardzo często spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu traktowane jest równoznacznie z odrębną własnością do lokalu mieszkalnego. Jak się jednak okazuje, nie są to terminy tożsame. Jakie zatem mamy prawa, jeśli posiadamy lub chcemy kupić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu? Kto jest w tym przypadku właścicielem budynku, a kto mieszkania? Czy mając spółdzielcze prawo do mieszkania, możemy dobrowolnie rozporządzać nieruchomością? Odpowiadamy w dalszej części artykułu.
Co to jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?
Jak wynika z przepisów polskiego prawa, gdy jesteśmy posiadaczami spółdzielczego prawa do lokalu mamy niestety ograniczone prawo rzeczowe. Teoretycznie mamy prawo użytkować i swobodnie rozporządzać lokalem, niemniej jednak to spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem lokalu wraz z budynkiem i gruntem, na którym stoi budynek. Nadal jednak mając spółdzielcze prawo do lokalu, możemy je sprzedać, podpisać umowę dożywocia, wynająć mieszkanie lub je sprzedać.
W związku z tym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest do końca równoznaczne w prawem własności. O tym, czym dokładnie jest prawo własności, mówi ustawa Kodeks cywilny:
Art. 140. KC
Prawo własności
W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie daje nam zatem pełnej własności. Jeśli swoje mieszkanie będziemy chcieli przekształcić na lokal usługowy, spółdzielnia będzie musiała wyrazić na to zgodę. W przypadku domu prywatnego nie musimy posiadać takiej zgody. Co jeszcze różni spółdzielcze prawo własności od prawa własności? Właściciel prawa spółdzielczego nie ma praw do gruntów ani części wspólnej budynku. Prawa te posiada spółdzielnia. Nie możemy zatem w dowolny sposób rozporządzać częścią wspólną nieruchomości np. zaadaptować wolnego pomieszczenia do swoich potrzeb. Każde nasze działanie wymaga zatem akceptacji spółdzielni.
Warto również podkreślić, że od 2007 roku nie można ustanawiać własnościowego prawa spółdzielczego. W nowym budownictwie ten rodzaj własności nie występuje. Można się jednak z nim spotkać na rynku wtórnym, np. przy mieszkaniach z tzw. wielkiej płyty. Co więcej, czynsz w lokalach ze spółdzielczą własnością nie różni się od mieszkań z prawem własności. Może się nawet zdarzyć, że jest wyższy niż we wspólnotach mieszkaniowych. Często na koniec okresu grzewczego mieszkańcy muszą korzystać z szybkiej gotówki, by zapłacić kwotę, której się nie spodziewali.
Jak przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność?
Jeżeli chcemy stać się pełnoprawnym właścicielem lokalu, możemy skorzystać z takiej możliwości. Musimy jednak spełnić kilka warunków. Przede wszystkim nie możemy zalegać z żadnymi opłatami związanymi z lokalem. Ponadto, jeśli spółdzielnia skorzystała z kredytu na budowę domu, musimy spłacić część, która przypada na nasz lokal. Kolejny krok to złożenie wniosku do spółdzielni o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność. Spółdzielnia zobligowana jest ustawowo do tego, aby podpisać z właścicielem umowę przekształcenia w formie aktu notarialnego. Ma na to sześć miesięcy. Koszty przekształcenia spoczywają na nowym nabywcy prawa. Koszty te wiążą się z podpisaniem aktu notarialnego, a także opłatą sądową za złożenie księgi wieczystej i wpis do niej. Mniej więcej sam koszt przekształcenia to około 1 500 złotych. Należy jeszcze pamiętać o ewentualnej spłacie kredytu. W zależności od sytuacji możliwe, że koszt ten będzie na tyle niewielki, że wystarczą własne oszczędności lub kredyt gotówkowy. Czasami natomiast kredyt spółdzielni jest na tyle wysoki, że również musimy skorzystać z kredytu hipotecznego.
W momencie, gdy właściciel nieruchomości otrzyma odrębną własność lokalu mieszkalnego, otrzymuje również udział w gruntach, na których postawiony jest budynek, a także udział w częściach wspólnych budynku. Oczywiście udziały te są ustanawiane proporcjonalnie do powierzchni lokalu.
>> Zobacz również: Koszty notarialne przy zakupie mieszkania 2024
Kiedy wygasa spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?
Według prawa, spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu umożliwia dziedziczenie. Oznacza to, że w przypadku śmierci właściciela posiadającego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu prawo to przechodzi na jego spadkobierców. Dzięki temu np. dziecko może odziedziczyć prawa do lokalu po rodzicach. Czy istnieje możliwość, że spółdzielcze prawo do lokalu wygaśnie? Tak, ale nie w przypadku śmierci właściciela. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może wygasnąć w przypadku, gdy właściciel przez dłuższy czas nie wywiązuje się z obowiązku np. opłacania czynszu. Innym przypadkiem, gdy właściciel może zostać pozbawiony tego prawa, jest rażące zachowanie i nieprzestrzeganie obowiązujących porządków. Za takie zachowanie możemy uznać np. nieprzestrzeganie ciszy nocnej, zakłócanie miru domowego, czy spokoju współlokatorów. W przypadku, gdy spółdzielnia podejmie uchwałę o odebraniu praw do lokalu, były lokator może ubiegać się o równowartość utraconego prawa. Należy jednak pamiętać, że równowartość może być pomniejszona o dług związany np. z brakiem opłacania czynszu.
>> Zobacz również: Jak kupić mieszkanie krok po kroku?
Podsumowanie
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe, które daje posiadaczowi prawo do użytkowania i swobodnego rozporządzania lokalem, ale nie pełną własność. Właścicielem lokalu pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa, która jest również właścicielem budynku i gruntu. Posiadacze spółdzielczego prawa własnościowego mogą swobodnie sprzedawać, wynajmować czy zapisywać w spadku swoje mieszkanie, ale nie mają praw do gruntu i części wspólnych budynku. Nie mogą też bez zgody spółdzielni dokonywać zmian w sposobie użytkowania lokalu, np. przekształcać go w lokal użytkowy.
Od 2007 roku nie można już ustanawiać nowych spółdzielczych praw własnościowych, ale te istniejące wcześniej wciąż obowiązują. Posiadacze takich praw mogą je przekształcić w odrębną własność lokalu, jeśli spełnią określone warunki, m.in. będą na bieżąco regulować opłaty wynikające z czynszu i spłacą ewentualną część kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię. Koszt takiego przekształcenia wynosi około 1 500 złotych. Po złożeniu odpowiedniego pisma spółdzielnia musi odpowiedzieć lokatorowi w ciągu sześciu miesięcy.
Spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu nie wygasa wraz ze śmiercią właściciela, a przechodzi na jego spadkobierców. Może ono jednak wygasnąć, jeśli właściciel przez dłuższy czas nie wywiązuje się z obowiązków, np. opłacania czynszu, lub rażąco narusza porządek domowy.
Jeżeli zastanawiamy się nad tym, czy warto kupić mieszkanie ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, musimy wiedzieć, że nie jest to pełna własność. Jeśli jednak dokonamy wspomnianych formalności w ciągu maksymalnie 6 miesięcy, możemy stać się pełnoprawnym właścicielem lokalu mieszkalnego. Niemniej jednak warto dowiedzieć się, czy nie należy wpłacić dodatkowych pieniędzy do spółdzielni. Pieniądze te stanowiłby część kredytu, który spółdzielnia zaciągnęła na budowę.