Umowa dożywocia może być korzystna dla obu jej stron. Właściciel mieszkania otrzymuję opiekę, natomiast nabywca gwarancję, że obędzie miał mieszkanie. Jednak, aby to rozwiązanie było bezpieczne dla obu stron, należy spełnić określone wytyczne. Na czym dokładnie polega umowa dożywocia? Jak się ją zawiera? Jakie niesie za sobą obawy? Wszystkiego dowiesz się z artykułu.
Co to jest umowa dożywocia?
Sytuacja osób starszych w Polsce nie jest dobra. Pomimo waloryzacji emerytur i rent wiele osób nie posiada wystarczających środków, by zaspokoić swoje podstawowe potrzeby życiowe. Dostępne są różnego rodzaju zasiłki stałe lub okresowe. Nie zawsze jednak wystarczają. Oprócz problemów finansowych osoby starsze borykają się z samotnością, a często również ze sporymi kłopotami zdrowotnymi. Wielu seniorów z roku na rok ma coraz większe trudności z podstawowymi czynnościami. Zrobienie zakupów, czy wizyta u lekarza sprawia im trudności, a czasami skazuje na życie w czterech ścianach.
Z drugiej strony jest spora grupa osób, które nie posiadają własnego mieszkania. Ze względu na niskie zarobki na poziomie najniższej krajowej, nie mogą otrzymać kredytu hipotecznego. Skazani są na wynajem lub oczekiwanie na mieszkanie socjalne.
Idealnym rozwiązaniem dla obu opisanych grup jest połączenie sił. Osoba lub rodzina, które nie posiadają mieszkania, mogą zamieszkać z osobą starszą, wymagającą opieki. W zamian za wikt i opierunek otrzymają od seniora mieszkanie. Aby mogło dojść do takiego porozumienia w świetle prawa, należy spisać umowę dożywocia. Czym dokładnie jest umowa dożywocia, opisuje art. 908. Kodeksu cywilnego:
Art. 908. Umowa dożywocia
1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.
Umowa dożywocia – szczegółowe informacje
Powyżej opisaliśmy przypadek, w którym dwie strony osiągają korzyści dzięki umowie dożywociu. Oczywiście nie zawsze musi to wyglądać w ten sposób. Przeważnie jednak osoby, które decydują się na tę formę wsparcia, należą do rodziny.
Istota umowy dożywocia jest przeniesienie własności do mieszkania w zamian za dożywotnią opiekę i utrzymanie. Co więcej, zbywca – czyli pierwotny właściciel nieruchomości musi być przyjęty jako domownik. Oznacza to, że zbywca – po podpisaniu umowy – dożywotnik, musi mieć zagwarantowany pobyt w mieszkaniu, którego dotyczy umowa. Ponadto prawo to może dotyczyć nie tylko jednej osoby, ale także np. małżeństwa. Warto podkreślić, że dożywotnikiem może być tylko osoba fizyczna. Z kolei nabywcą może być każdy podmiot prawa cywilnego.
Umowę dożywocia zawiera się pisemnie w formie aktu notarialnego (pod rygorem nieważności) w kancelarii notarialnej.
Jakie elementy musi zawierać umowa dożywocia?
W akcie dotyczącym umowy dożywocia należy zawrzeć postanowienie o przeniesieniu praw własności, a także określić wszelkie zobowiązania, jakie nabywca bierze na siebie (względem dożywotnika). Umowa staje się ważna w momencie jej zawarcia w obecności notariusza. Umowa powinna zawierać następujące dane:
- Dane osobowe stron – imiona i nazwiska stron umowy dożywocia, numery PESEL, numery i serię dowodów osobistych, miejsce zamieszkania,
- Przedmiot umowy – należy dokładnie określić, o którą nieruchomość chodzi,
- Data przekazania nieruchomości nabywcy,
- Czynności, do których nabywca się zobowiązuje względem dożywotnika,
- Własnoręczne podpisy obu stron umowy.
Oprócz danych osobowych i dowodów tożsamości do kancelarii notarialnej należy dostarczyć także odpowiednią dokumentację. Należą do nich:
- Akt własności lub umowa darowizny – lub inny dokument potwierdzający nabycie nieruchomości, lub prawo do niej,
- Numer księgi wieczystej,
- Wypis z rejestru gruntów,
- Wyrys z mapy ewidencyjnej,
- Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- Zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadku i darowizn lub inny dokument świadczący o braku zaległości w opłatach za nieruchomość.
Kiedy umowa dożywocia jest nieważna?
W kontekście umowy dożywocia warto poruszyć jeszcze jedną bardzo istotną kwestię. Umowa dożywocia uniemożliwia włączenie nieruchomości do masy spadkowej. Wg przepisów Prawa spadkowego nawet testament po podpisaniu umowy dożywocia zostaje unieważniony. Zatem spadkobiercy nie mogą sobie rościć prawa do nieruchomości po śmierci spadkodawcy. Co więcej, nabywca nieruchomości, po śmierci zbywcy (dożywotnika) nie musi wypłacać spadkobiorcom dożywotnika zachowku.
Może się zatem okazać, że spadkobiercy będą chcieli umowę dożywocia podważyć lub unieważnić. Innym powodem chęci unieważnienia umowy dożywocia, może być także niedopełnienie lub zaniechanie wobec obowiązków wynikających z umowy. Innymi słowy, gdy nabywca nieruchomości nie opiekuje się należycie dożywotnikiem.
Umowę dożywocia można zatem podważyć lub unieważnić. Do podważenia umowy może dojść w sytuacji, w której uzna się, że dożywotnik podpisał umowę, gdy nie był w pełny świadomy swoich działań. Brak świadomego podjęcia decyzji może wynikać z choroby, demencji, niepełnosprawności intelektualnej. Ponadto może mieć charakter przejściowy. Spadkobiercy dożywotnika w ten sposób mogą podważyć umowę dożywocia, nawet po jego śmieci.
Drugim przypadkiem, gdy umowa dożywocia może być rozwiązana, jest jej unieważnienie. Może dojść do niej w przypadku, gdy jedna ze stron nie wywiązuje się z postanowień umowy. Przykładem może być zarówno niedopilnowanie swoich zadań, jak i nieporozumienia pomiędzy stronami. Złe stosunki, pomiędzy stronami, awantury, przemoc, czy poniżanie mogą zgłosić obie strony. Po ustaniu umowy prawo własności wraca do dożywotnika. Nabywca ma zatem prawo żądać zwrotu nakładów, które poczynił na rzecz nieruchomości. Może dojść nawet do sytuacji, w której dożywotnik będzie musiał skorzystać z kredytu lub pożyczki bez BIK, aby spłacić zobowiązania wobec drugiej strony umowy.
Podsumowanie
Umowa dożywocia może być bardzo dobrym rozwiązaniem łączącym potrzeby różnych pokoleń. Na ogół do jej zawarcia dochodzi w obrębie rodziny. Zdarzają się jednak sytuacje, że osobą starszą opiekują się inne bliskie, lecz niespokrewnione osoby. W zamian za opiekę senior decyduje się na przeniesienie praw własności do nieruchomości na rzecz swoich opiekunów. Dla wielu osób jest to bardzo intratne rozwiązanie, szczególnie gdy ich zdolność kredytowa nie pozwala na zaciągnięcie kredytu konsumenckiego, nie mówiąc o kredycie hipotecznym. Należy jednak pamiętać, że umowa dożywocia wiąże się ze sporą odpowiedzialnością i nierzadko sporymi kosztami w dłuższej perspektywie czasu.