Zarówno kupno, jak i sprzedaż mieszkania wiąże się z ogromem formalności, określonymi procedurami, a także sporymi kosztami. Dla osób, które przechodzą tę ścieżkę po raz pierwszy, wiele rzeczy może być zaskoczeniem. Dlatego też zarówno do kupna, jak i sprzedaży nieruchomości warto dobrze się przygotować. W tym artykule odpowiadamy na pytania, czym jest taksa notarialna i od czego zależy? Kto ponosi koszty notarialne przy zakupie mieszkania i czy ma znaczenie, od kogo kujemy nieruchomość?
Czym są koszty notarialne?
Koszty, opłaty i taksa notarialna to synonimy odnoszące się do konieczności wniesienia opłaty w zamian za sporządzenie przez notariusza różnego rodzaju dokumentów. Wysokość opłat uzależniona jest między innymi od rodzaju sporządzanego dokumentu. Opłaty te uregulowane są prawnie w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku i są opłatami stałymi. W rozporządzeniu widnieją maksymalne stawki taksy notarialnej. W związku z tym notariusz nie może przekroczyć kwot, które są w rozporządzeniu podane. Do czynności, które wykonuje notariusz, należą między innymi:
- Akty notarialne,
- Odpisy aktów notarialnych,
- Poświadczenia,
- Pełnomocnictwa ogólne i szczegółowe,
- Testamenty,
- Zrzeczenia,
- Umowy dożywocia,
- Wyciągi,
- Wpisy,
- Protesty,
- Doręczenia oświadczeń,
- I inne.
Przykładowo za pełnomocnictwo notarialne w przypadku jednej czynności koszt wynosi 30 złotych, a więcej niż jednej czynności 100 złotych. Oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku kosztuje 50 złotych, tak samo, jak sporządzenie testamentu. Natomiast odwołanie testamentu kosztuje 30 złotych. Z kolei małżeństwo, które nie chce ustawowej wspólności majątkowej, musi liczyć się z kosztem w wysokości 400 złotych za sporządzenie małżeńskiej umowy majątkowej.
Koszty notarialne przy zakupie mieszkania w 2024 roku
Jakie dokumenty są konieczne podczas zakupu mieszkania? Jakie koszty notarialne przy zakupie mieszkania muszą ponieść klienci? Jak wiadomo, zakup mieszkania jest dość sporym przedsięwzięciem. Dlatego wiele osób, które robi to po raz pierwszy, preferuje korzystanie z usług specjalisty np. firmy pośredniczącej w sprzedaży. Podobnie, jak w sytuacji, gdy po raz pierwszy starają się o kredyt hipoteczny. Wolą skorzystać z usług doświadczonego doradcy kredytowego. Mają wówczas większe szanse na pozyskanie środków na szybciej i na korzystniejszych warunkach. Z usług doradcy korzystają także firmy starające się o kredyt inwestycyjny. Nawet chęć zaciągnięcia kredytu konsolidacyjnego jest powodem korzystania z usług finansistów.
Oprócz kosztów związanych z pozyskaniem kredytu kupcy muszą się liczyć z kosztami notarialnymi przy zakupie mieszkania. Jakie dokumenty będą niezbędne? Z pewnością jednym z kluczowych dokumentów sporządzanych przez notariusza jest umowa kupna-sprzedaży. Umowa ta jest sporządzona właśnie w formie aktu notarialnego. Ponadto notariusz zajmie się również sporządzeniem:
- wpisu w księdze wieczystej nieruchomości,
- odpisu aktu notarialnego,
- wpisu hipoteki umownej do księgi wieczystej danej nieruchomości.
W niektórych przypadkach notariusz będzie również zakładał księgę wieczystą nieruchomości. W związku z tym, że sytuacje prawne niektórych nieruchomości należą do bardziej skomplikowanych, notariusz może zażądać dodatkowych opłat. Dlatego też warto przed decyzją o skorzystaniu z danej kancelarii notarialnej poprosić o oszacowanie wszystkich kosztów związanych z kupnem nieruchomości. To nie jedyny szacunek, który jest wymagany przy zakupie mieszkania. Innym niezbędnym dokumentem jest operat szacunkowy, czyli inaczej dokument stanowiący wycenę mieszkania. W tym przypadku jednak korzysta się z usług rzeczoznawcy majątkowego.
Koszt sporządzenia aktu notarialnego przy kupnie mieszkania uzależniony jest od wartości nieruchomości. Najniższa możliwa cena przy zakupie nieruchomości wynosi 100 złotych i dotyczy nieruchomości o wartości do 3 000 złotych. Naturalnie im wyższy koszt nieruchomości, tym wyższe koszty notarialne. Warto zaznaczyć, że maksymalna wartość taksy notarialnej wynosi 10 000 złotych.
Pozostałe opłaty notarialne przy kupnie mieszkania
Powyżej przedstawiliśmy, ile maksymalnie mogą wynosić koszty notarialne przy zakupie mieszkania. Jednak koszty te obejmują jedynie sporządzenie umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jak jednak wiadomo, oprócz powyższej umowy, konieczne będzie sporządzenie dodatkowych dokumentów. Ile zatem wynoszą pozostałe koszty notarialne przy zakupie mieszkania?
Przy kupnie mieszkania notariusz może również pobrać dodatkowe opłaty za:
- Dokonanie wpisu w księdze wieczystej nieruchomości – koszt 200 złotych
- Sporządzenie odpisu aktu notarialnego – maksymalnie 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Według rozporządzenia za stronę tekstu uważa się tekst, który ma co najmniej 25 wierszy,
- Założenie księgi wieczystej nieruchomości – 100 złotych
- Dokonanie wpisu hipoteki zwykłej do księgi wieczystej nieruchomości – 200 złotych.
Jak możemy zauważyć, większość kosztów związana jest z czynnościami wykonywanymi w księdze wieczystej. Księga wieczysta zaś to rejestr publiczny, w którym określa się stan prawny każdej nieruchomości. Co można znaleźć w księdze wieczystej? Przede wszystkim księga wieczysta informuje o powierzchni nieruchomości, zawiera także jej opis. Ponadto wpisany jest w nią właściciel nieruchomości i ewentualna hipoteka ustanowiona na rzecz banku. Do takiego wpisu dochodzi w momencie zakupu nieruchomości za środki pochodzące z kredytu hipotecznego. W księdze są również wpisy o obciążeniu nieruchomości np. w przypadku służebności gruntowych. Jeżeli nieruchomość nie jest wpisana w księgę wieczystą, należy dokonać wpisu. Czynności tej dokonuje właśnie notariusz. Za co pobiera odpowiednią opłatę.
Kto ponosi koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera
Koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera nadal pokrywa kupujący. Należy jednak zwrócić uwagę na dwie sytuacje. Pierwszą jest konieczność odprowadzaniu podatku od czynności prawnych, które w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego pokrywa kupujący. W przypadku kupna mieszkania od dewelopera, czyli z ryku pierwotnego 2 procent podatku tzw. PCC, pokrywa deweloper. Drugą sytuacją, na którą należy zwrócić uwagę, jest konieczność założenia księgi wieczystej i dokonania w niej wpisu prawa własności nieruchomości. Jeżeli zakup mieszkania umożliwił kredyt hipoteczny, należy również doliczyć koszty związane z wpisaniem hipoteki zwykłej do księgi wieczystej nieruchomości.
Podsumowanie
Niezależnie od tego, czy mieszkanie kupione będzie z rynku pierwotnego, czy wtórnego należy się liczyć z dodatkowymi kosztami notarialnymi przy zakupie mieszkania. Biorąc pod uwagę mnogość różnych koniecznych dokumentów, które wymagają dodatkowej opłaty, koszty związane z zakupem nieruchomości są dość wysokie. W związku z tym wiele osób musi korzystać z dodatkowych środków (oprócz kredytu hipotecznego) na zaspokojenie tych wymogów. Zdarza się, że kredytobiorcy korzystają z pożyczki na raty lub nawet chwilówki bez BIK, by opłacić notariusza. Pamiętajmy o tym, że banki wymagają wyceny mieszkania, a także wkładu własnego. Nawet umowa rezerwacyjna mieszkania może wynosić 1 procent wartości nieruchomości. Jeżeli konsument nie posiada tych środków, musi posiłkować się kolejnym wsparciem bliskich osób lub instytucji finansowych. W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego konieczne jest również opłacenie podatku od czynności prawnych. Jak widać, nie tylko koszty notarialne przy zakupie mieszkania stanowią sporą barierę przed zakupem nieruchomości.