Kupno domu lub mieszkania jest jednym z ważniejszych kroków, jakie podejmujemy w życiu. Większość konsumentów nie posiada odpowiedniego kapitału, aby zakup swoich 4 kątów, sfinalizować bez pomocy podmiotów finansowych. Popularnym rozwiązaniem jest zatem korzystanie z kredytów hipotecznych. Aby podjąć świadomą decyzję, musimy zrozumieć, jak oblicza się wysokość rat, a także jak wygląda jej struktura. W tym artykule przedstawimy, jak oblicza się wysokość raty kredytu hipotecznego z uwzględnieniem wysokości kredytu, oprocentowanie, okres spłaty oraz ewentualnych opłat dodatkowych. Omówimy również narzędzia i formuły, które są pomocne w ich obliczaniu. Zapoznanie się z tymi informacjami pozwoli nam lepiej zrozumieć zasady i funkcjonowanie kredytów hipotecznych, a także podjąć świadomą decyzję finansową.
Z jakich parametrów składa się rata kredytu hipotecznego?
Rata kredytu hipotecznego jest dość sporym, comiesięcznym obciążeniem budżetu, tych osób, które skorzystały ze wsparcia banku. Na ratę składa się kilka opłat, a w nich część kapitałowa, która jest główną jej składową, część odsetkowa, czyli inaczej mówiąc opłata za możliwość korzystania z udostępnionych środków. Banki naliczają oprocentowanie na podstawie ustalonego oprocentowania, które może być stałe bądź zmienne w zależności od oferty banku. Rata przeważnie obciążona jest także rozłożoną na części kwotą za ubezpieczenie otrzymanego kredytu. Ubezpieczenie przy kredytach na wyższe sumy jest niemal obowiązkowe o stanowi zabezpieczanie interesów banku i konsumenta w przypadku wystąpienia zdarzeń losowych takich jak: utrata pracy, choroba, czy nawet śmierć.
Oprócz wspomnianych opłat możemy również spodziewać się opłaty manipulacyjnej lub prowizji banku, które występują również przy innych zobowiązaniach, np. kredycie gotówkowym. Opłaty te mogą być pobierane przy zawieraniu umowy lub mogą być także rozłożone na raty. Prowizja bankowa często uzależniona jest od kwoty zobowiązania i przeważnie wynosi od 2 do 3 procent kwoty kredytu.
Niekiedy możemy się również spotkać z dodatkowymi opłatami administracyjnymi np. za prowadzenie konta kredytowego lub koszty ewentualnych zmian w umowie kredytowej.
Należy jednak pamiętać o tym, że dokładny skład raty kredytu hipotecznego zależy od banku, kwoty kredytu, indywidualnych preferencji kredytobiorcy, a także jego umiejętności negocjacyjnych. Zanim zdecydujemy się podpisać umowę, niezmiernie ważne jest, aby bardzo skrupulatnie zapoznać się z jej zapisami, zobowiązanie to spłacamy bowiem przez wiele lat.
>> Zobacz również: Jak sprawdzić, ile rat zostało do spłaty pożyczki?
Jakie czynniki mogą wpłynąć na wysokość odsetek raty kredytu?
Na wysokość raty kredytu hipotecznego duży wpływ mają odsetki. Natomiast wysokość odsetek może być determinowana kilkoma czynnikami. Wiele jednak zależy od przyjętej przez bank polityki udzielania kredytów hipotecznych. Poniżej przedstawiamy kilka najważniejszych czynników:
- Wysokość stóp procentowych NBP – to podstawowy czynnik decydujący o wysokości odsetek, mający wpływ również na wysokość raty kredytu hipotecznego. Im stopa procentowa jest wyższa, tym możemy się spodziewać, że oprocentowanie również będzie wyższe. I analogicznie, jeśli stopy procentowe są obniżone, oprocentowanie maleje.
- Sytuacja gospodarcza i finansowa – warunki na rynku finansowym, w tym ogólny poziom stóp procentowych w gospodarce, inflacja, a także polityka monetarna banku centralnego mogą mieć wpływ na wysokość odsetek. Jeśli stopy procentowe są wysokie, to istnieje duże prawdopodobieństwo, że odsetki również będą wyższe.
- Profil kredytobiorcy – banki udzielając kredytu, biorą pod uwagę historię kredytową wnioskodawcy, a także jego zdolność kredytową. Osoby ze stabilnym źródłem dochodu i dobrą historią kredytową, mają większe szanse na wynegocjowanie korzystniejszych warunków umowy, w tym niższej stopy procentowej. Z kolei osoby z niższą zdolnością kredytową generują większe ryzyko, stąd oprocentowanie może być wyższe. Takie rozwiązanie oznacza, że wysokość raty kredytu wzrośnie.
- Wysokość wkładu własnego – przy kredytach hipotecznych konieczne jest posiadanie wkładu własnego. Im konsument dysponuje wyższym wkładem, tym korzystniejszą ofertę otrzyma. Nie można jednak przesadzić z wysokością wkładu własnego, ponieważ udzielanie takiego kredytu, jest dla banku mało opłacalne.
- Długość okresu kredytowania – im umowę zawrzemy na dłuższy czas, tym możemy się spodziewać wyższego oprocentowania. Z kolei krótszy okres kredytowani wiąże się z niższymi odsetkami, ale miesięczne raty kredytu mogą być znacznie wyższe.
>> Zobacz również: Jak złożyć wniosek o wakacje kredytowe?
Jak obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego, gdy rata jest stała?
Jeżeli zdecydowaliśmy się na zobowiązanie, w którym wysokość raty kredytu jest stała, to comiesięczna rata będzie tej samej wysokości. Rata nie ulega zmianie do momentu, w którym nie zmieni się stawka referencyjna WIBOR.
Stała wysokość raty kredytu obliczana jest między innymi według poniższego wzoru:
R=A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]
gdzie poszczególne elementy oznaczają:
R – wysokość raty kredytu – rata równa,
A – kwota otrzymanego kredytu,
b –oprocentowanie kredytu w skali roku,
m – liczba miesięcy w roku,
n – liczba rat kredytu,
^ – znak potęgowania.
Jak obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego, gdy rata jest malejąca?
W momencie, gdy zdecydowaliśmy się na kredyt z ratą malejącą, część kapitałowa raty jest stała, a zmienia się wysokość odsetek (maleją). Im większa część kapitału spłacimy, tym bank od mniejszej kwoty naliczy odsetki. Oznacza to, że wysokość raty kredytu z miesiąca na miesiąc maleje. Oznacza to, że na początku okresu spłaty, raty są wyższe i zmniejszają się wraz ze spłatą kolejnych rat.
Abyśmy mogli obliczyć wysokość raty kredytu przy racie malejącej, musimy zatem obliczyć wysokość odsetek. W tym przypadku możemy posłużyć się następującym wzorem:
O = K * r * n/Y
gdzie poszczególne symbole wzoru oznaczają:
O – kwota odsetek
K – kwota kapitału, który został do spłaty zobowiązania
r – oprocentowanie kredytu w skali roku
n – liczba dni w miesiącu, dla którego obliczane są odsetki
Y – liczba dni w roku
Jeżeli obawiamy się, że nasze obliczenia nie będą poprawne, możemy skorzystać z kalkulatorów wysokości raty kredytu dostępnych w sieci. Możemy również wystąpić do banku o harmonogram spłat.