Wycena mieszkania może być istotną informacją zarówno z punktu widzenia kupującego nieruchomość, jak i sprzedawcy, a także ubezpieczyciela. Dokładne oszacowanie wartości nieruchomości wpłynie bowiem na wiele innych, powiązanych kosztów. Ponadto dzięki wycenie w przypadku wypłaty środków z polisy ubezpieczeniowej otrzyma się środki w faktycznej wysokości poniesionych strat. Wyceną z pewnością zainteresowany będzie bank, który ma udostępnić klientowi pieniądze na zakup nieruchomości. Z jakich komponentów składa się wycena? Co powinna zawierać i kto powinien ją przeprowadzić? Ile należy zapłacić za fachową opinię rzeczoznawcy?
Na czym polega wycena mieszkania?
Wycena mieszkania, ale także innych nieruchomości to usługa świadczona przez wykwalifikowanych rzeczoznawców majątkowych. Aby zostać rzeczoznawcą majątkowym, należy posiadać odpowiednie kwalifikacje i niezbędne uprawnienia. Sama wycena polega na stworzeniu dokumentu o z góry określonej formie, strukturze i oczywiście treści. Proces wyceny mieszkania, domu, czy lokalu usługowego przebiega według ściśle określonych zasad, które ustanowiono w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Dokument ten nazywany jest operatem szacunkowym.
Wycena mieszkania lub innej nieruchomości nie zawsze jest potrzebna. Szczególnie gdy mieszkanie chcemy sprzedać bądź kupić bez udziału pośredników. Oczywiście warto ją sporządzić, aby nie stracić na transakcji, nie jest jednak wymagana tak jak w sytuacjach kupna/sprzedaży z udziałem profesjonalnych pośredników. Kiedy zatem wycena mieszkania bądź domu będzie wymogiem koniecznym? Wycena może być konieczna, gdy wartość nieruchomości wpływa na kolejne działania lub cena jest niezbędna, aby przeprowadzić różnego rodzaju procesy urzędowe. Wycena może być wymagana w poniższych sytuacjach:
- Przy staraniach i udzielaniu kredytu hipotecznego,
- Podczas przeprowadzania i rozstrzygania spraw sądowych w tym majątkowych np. przy rozwodzie lub podczas ustanawiania masy spadkowej,
- W przypadku konieczności opłacenia podatku.
>> Może Cię się przydać: Podatek od zakupu mieszkania – ile wynosi?
Jak możemy zauważyć, wycena mieszkania może być konieczna podczas przeprowadzania wielu ważnych czynności. Bez wątpienia będzie potrzebna, gdy chcemy kupić lub sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym. Ponadto wycena mieszkania będzie wymagana, gdy para spłaca kredyt hipoteczny w sytuacji rozwodu – sąd musi znać bowiem cenę nieruchomości. Wycena może być również niezbędna w przypadku konieczności opłacenia podatku przy sprzedaży mieszkania, aby w przyszłości móc skorzystać z ulgi mieszkaniowej.
Jak przebiega wycena mieszkania?
Przeprowadzenie wyceny mieszkania nie jest skomplikowanym procesem, szczególnie gdy współpracujemy z wykwalifikowanym specjalistą. Sam proces wyceny składa się z kilku etapów. W pierwszym kroku należy ustalić z rzeczoznawcą, co jest przedmiotem wyceny i co ważne, należy podpisać umowę dotyczącą wyceny mieszkania i jej przedmiotu – opracowania operatu szacunkowego. Podpisana umowa jest bowiem dokumentem potwierdzającym zakres zleconych działań. W razie nienależytego wykonania usługi lub nieprawidłowości wynikającego z błędnego szacunku możemy złożyć reklamację. Na kolejnym etapie – na ogół po podpisaniu umowy, rzeczoznawca wykonuje inwentaryzację i dokumentację fotograficzną. Na ogół konieczne będzie dostarczenie specjaliście niezbędnej dokumentacji dotyczącej nieruchomości. Po zakończeniu pracy otrzymujemy od rzeczoznawcy operat szacunkowy sporządzony na piśmie.
Co wchodzi w skład wyceny?
W skład wyceny mieszkania lub innej nieruchomości wchodzi przede wszystkim operat szacunkowy. W dokumencie tym znajdziemy informacje, które określają nieruchomość, a także zakres przedstawionej wyceny. Ponadto w operacie wyjaśnia się, w jakim celu dany dokument został sporządzony i podstawę formalną wyceny. W operacie znajdują się także szczegółowe informacje o stanie technicznym nieruchomości, jej przeznaczeniu wynikającemu z planu zakonspirowania przestrzeni, a także analizę rynku.
Elementy, które powinien zawierać operat szacunkowy:
- Określenie zakresu oraz celu wyceny
- Podstawa formalna do sporządzenia wyceny
- Opis przeznaczenia i stanu nieruchomości
- Analiza rynku nieruchomości
- Wskazanie wybranej metody szacowania
- Wnioski z wyceny nieruchomości
- Obliczenia maksymalnej i minimalnej ceny za 1 m² powierzchni
- Ocena ryzyka (w przypadku wyceny dla banku)
- Kosztorys prac budowlanych (w przypadku wyceny dla banku)
- Dokumenty dodatkowe (np. odpisy z ksiąg wieczystych, umowy najmu)
- Dokumentacja fotograficzna
- Klauzula potwierdzająca aktualność operatu
- Klauzula o poufności wyników oraz zakresie ich wykorzystania
>> Zobacz również: Kiedy następuje przeniesienie własności nieruchomości?
Ile kosztuje wycena mieszkania przez rzeczoznawcę w 2024 roku?
Tak jak w przypadku wielu usług, tak i przy wycenie mieszkania kwoty za wykonanie wyceny uzależnione są od wielu czynników. Koszt wyceny przede wszystkim uzależniony jest od rodzaju wycenianej nieruchomości, a także miejscowości, w której znajduje się nieruchomość. Wiele bowiem zależy od liczby prac, jaką musi wykonać rzeczoznawca. W przypadku wyceny mieszkania koszt usługi zaczyna się od około 800 złotych. W przypadku domu jednorodzinnego ceny kształtują się od około 1 000 złotych wzwyż. Choć kwota ta nie jest wysoka, dla osób, które są w trudnej sytuacji materialnej i chcą np. sprzedać swoje mieszkanie, każda suma jest istotna. Zdarza się, że konsumenci muszą skorzystać z kredytów bądź pożyczek na dowód osobisty, by móc przejść całą procedurę związaną ze sprzedażą nieruchomości. I tym samym otrzymać pieniądze pochodzące ze sprzedaży.
Czy wycenę mieszkania można przeprowadzić samodzielnie?
Jak już wspominaliśmy wycena mieszkania, a także każdej innej nieruchomości musi być sporządzona przez osobę z odpowiednimi kwalifikacjami i uprawnieniami. Ani bank, ani urząd skarbowy, czy też żaden sąd nie przyjmie operatu szacunkowego sporządzonego samodzielnie lub przez niewykwalifikowaną osobę. Wycenę mieszkania można zrobić samodzielnie, gdy sprzedaje się mieszkanie na rynku wtórnym np. osobie, która nie potrzebuje wyceny ponieważ nie korzysta z kredytu hipotecznego. A także w sytuacji, gdy chcemy zorientować się, ile kosztuje nasze mieszkanie. W Internecie znajdziemy kalkulatory, które pomagają w wycenie nieruchomości. Wystarczy podać poniższe parametry:
- Miejscowość,
- Typ budynku,
- Liczba pokoi,
- Metraż,
- Standard,
- Piętro,
- Liczba pięter w budynku,
- Rok zakończenia budowy.
Często po wypełnieniu okazuje się jednak, że konieczne jest podanie adresu e-mail. Wycenę otrzymamy wówczas na podany adres.
Jak długo trwa sporządzenie wyceny i jak długo jest ważna?
Czas sporządzania dokumentu uzależniony jest od stopnia skomplikowania operatu. W przypadku wyceny np. niezabudowanej działki czas będzie krótszy niż w przypadku domu jednorodzinnego. Na ogół wycena mieszkania nie powinna trwać dłużej niż 10 dni.
Ważność dokumentu sporządzonego przez rzeczoznawcę to 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Możliwe jest wydłużenie okresu o kolejne rok po potwierdzeniu jego ważności przez rzeczoznawcę.
>> Może Cię zainteresować: Kiedy spotkasz się z opłatą adiacencką?
Podsumowanie
Wycena mieszkania jest dokumentem, który sporządzany jest przez rzeczoznawcę. Wycena może być potrzebna do pozyskania kredytu hipotecznego, a także uregulowania spraw związanych z podziałem wspólności majątkowej lub oszacowaniem wartości masy spadkowej. Jeżeli potrzebujemy znać wartość danej nieruchomości, konieczna jest wycena sporządzona przez specjalistę. Jeśli chcemy jedynie poznać wartość nieruchomości, możemy kalkulacje przeprowadzić na własną rękę. Nie będzie ona jednak respektowana przez urzędy, sądy, banki czy firmy ubezpieczeniowe.
Koszt wyceny mieszkania uzależniony jest od miejscowości, w której znajduje się nieruchomość, a także stopnia jej skomplikowania. W przypadku mieszkania ceny zaczynają się od 800 złotych wzwyż. Jeśli posiadamy wille, cena ta jest znaczenie wyższa, czyli nawet ponad 3 000 złotych. Wiele osób musi zatem posiłkować się środkami zewnętrznymi pochodzącymi z kredytów gotówkowych lub innych produktów finansowych. Dotyczy to szczególnie osób, których sytuacja finansowa nie pozwala na samodzielne pokrycie kosztów wyceny. Niemniej jednak, przy obecnych cenach mieszkań bardzo prawdopodobne, że po sprzedaży mieszkania kredyt będzie można nadpłacić lub spłacić w całości.