Aby stać się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, musi nastąpić tzw. przeniesienie własności. Na czym dokładnie polega ta procedura? Kiedy możemy się z nią spotkać? Ile czasu na przeniesienie własności ma deweloper, gdy kupujemy mieszkanie z rynku pierwotnego? Odpowiadamy.
Czym jest własność i prawo własności w Polsce?
Własność i prawo własności w Polsce to podstawowe pojęcia działające w systemie prawnym. Mają ogromne znaczenie dla funkcjonowania gospodarki i społeczeństwa. Przypomnijmy, że jeszcze kilkadziesiąt lat temu własność prywatna była mocno ograniczona na rzecz własności państwowej. Prawo własności jest jednym z podstawowych praw człowieka, które jest chronione zarówno przez Konstytucję RP, jak i Kodeks cywilny.
Prawo własności w Polsce jest zdefiniowane w art. 140 Kodeksu cywilnego. Obejmuje ono uprawnienia do posiadania, korzystania oraz rozporządzania rzeczą z wyłączeniem innych osób, w granicach ustanowionych przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego. Inaczej mówiąc, posiadanie oznacza faktyczne władanie rzeczą, umożliwiające czerpanie korzyści z ich posiadania. Ponadto rozporządzanie to możliwość przeniesienia własności na inną osobę lub obciążenia jej ograniczonymi prawami rzeczowymi.
Własność w Polsce może przysługiwać każdemu podmiotowi prawa cywilnego, czyli osobom fizycznym, prawnym oraz jednostkom nieposiadającym osobowości prawnej. Warto podkreślić, że prawo własności nie jest absolutne. Właściciel nie może korzystać z rzeczy ani nią rozporządzać w sposób sprzeczny z przepisami ustaw, zasadami współżycia społecznego czy społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. W przypadku posiadania gruntu nie można np. wznieść budynku bez odpowiedniego zezwolenia.
Czym jest przeniesienie własności?
Z przeniesieniem własności mamy do czynienia w przypadku, gdy właściciel przenosi prawa do danej rzeczy np. nieruchomości na nabywcę – przeważnie w drodze spisania stosownej umowy. Co ważne, przeniesienie własności również nieruchomości nie następuje jedynie w przypadku sprzedaży. Mówi o tym art. 155. Kodeksu cywilnego.
Art. 155. Umowa przenosząca własność
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Z powyższego zapisu wynika, że w kontekście nieruchomości możemy ją nabyć także w drodze zamiany, czy darowizny – najczęściej spotykamy się z darowizną od rodziców lub dziadków. Przenieść własność można także poprzez przekazanie nieruchomości lub jej odziedziczenie. Poniżej kilka słów o najczęściej występujących formach przeniesienia własności:
Sprzedaż – jest zawsze odpłatną formą przeniesienia własności. Na ogół zawierana jest w formie umowy kupna-sprzedaży, choć w przypadku nieruchomości wymagane jest sporządzenie aktu notarialnego. W przypadku sprzedaży kupujący zobowiązuje się do odebrania przedmiotu transakcji i zapłacenia za nią, natomiast sprzedawca jest zobowiązany wydać sprzedane dobro.
Darowizna – w jej przypadku darczyńca „świadczy” na rzecz obdarowanego swoim majątkiem. Innymi słowy, darczyńca przenosi własność na drugą osobę bez obowiązku zapłaty.
Zamiana – do zamiany może dojść wówczas, gdy dwie strony zobowiązują się do obopólnego przekazania własności. W ten sposób możemy zamienić mieszkania lub np. grunt na nieruchomość. W przypadku różnej wartości nieruchomości należy dokonać dopłaty.
Dziedziczenie – to również dość częsta forma przeniesienia własności. Na skutek śmierci właściciela nieruchomości prawa do niej dziedziczy spadkobierca.
Dożywocie – umowa dożywocia zawierana jest, gdy w zamian za dożywotnią opiekę nad właścicielem nieruchomości, nabywca przyjmuje właściciela do nabytej nieruchomości, jako swojego domownika i dożywotnio gwarantuje mu godziwe warunki bytowe.
Dodatkowo z przeniesieniem praw własności nieruchomości mamy do czynienia w przypadku:
- Prywatyzacji,
- Uwłaszczenia,
- Wywłaszczenia,
- Przekształcenia,
- Przekazania,
- A także zasiedzenia.
Jak możemy zauważyć, przeniesienie własności nieruchomości może wynikać z umowy, ale nie tylko. Przeniesienie własności może bowiem nastąpić na mocy orzeczenia sądu np. w przypadku dziedziczenia, a także zdarzeń prawnych np. zasiedzenia.
>> Może Cię zainteresować: Jak kupić mieszkanie krok po kroku?
Ile czasu ma deweloper na przeniesienie własności?
Tak naprawdę przeniesienie własności nieruchomości może być długotrwałym procesem. Proces ten rozpoczyna się w momencie, w którym strony umowy, czyli deweloper i nabywca spotykają się w kancelarii notarialnej. Celem tej wizyty jest sporządzenie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, ale w formie aktu notarialnego. Tylko akt notarialny w przypadku nieruchomości uprawnia do przeniesienia własności. Co ważniejsze, aby nastąpiło przeniesienie własności, konieczne jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Inaczej mówiąc, wpis do księgi wieczystej dopełnia formalności związanych z przeniesieniem własności nieruchomości.
Jeśli jest to mieszkanie z rynku pierwotnego, czyli nabywca jest jej pierwszym właścicielem, księgę wieczystą należy założyć w Sądzie. W przypadku nieruchomości zarówno z pierwszej, jak i drugiej ręki czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej może być wydłużony. Wiele zależy bowiem od miejscowości dokonania wpisu (obłożenia sądu), a także sytuacji prawnej danej nieruchomości. Przeważnie na wpis do księgi wieczystej czeka się od trzech do ośmiu miesięcy. Są jednak miasta, w których czas ten jest wydłużony nawet do roku. Ponadto proces przeniesienia własności zależy także od dostępności stron umowy, a także szybkości i sprawności działań notariusza.
>> Zobacz również: Koszty notarialne przy zakupie mieszkania 2024
Ile kosztuje przeniesienie własności u notariusza?
Przeniesienie własności wiąże się z dodatkowym kosztami (oprócz kosztów zakupu nieruchomości). Nie można jednak jednoznacznie określić, ile wynosi koszt przeniesienia nieruchomości. Wiele bowiem zależy od ceny nieruchomości – im wyższa, tym wyższe koszty taksy notarialnej. Dodatkowo należy doliczyć koszty wszelakich niezbędnych wypisów, poświadczeń, czy innych koniecznych czynności należących do notariusza. Niemniej jednak często koszt przeniesienia może wynosić nawet kilka tysięcy złotych. Dodatkowym kosztem związanym z przeniesieniem jest koszt wpisu do księgi wieczystej. W przypadku nowopowstałych nieruchomości należy doliczyć także koszty jej założenia. Wiele osób, które wszelkie zgromadzone oszczędności przeznaczyły na wkład własny wymagany przy kredycie hipoteczny, nie ma już środków na kolejne wydatki. Często ich jedynym wyjściem pozostaje pożyczka od rodziny lub kredyt konsumencki. Do kolejnych kosztów, związanych z nabyciem nieruchomości należy doliczyć podatek od zakupu mieszkania lub domu.
Podsumowanie
Przeniesienie własności nieruchomości następuje w momencie zawarcia umowy kupna-sprzedaży własność w formie aktu notarialnego. Jest to niezbędny wymóg formalny dla skutecznego przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę. Co więcej, do pełnego przeniesienia własności wymagany jest wpis do księgi wieczystej nowego właściciela nieruchomości. W przypadku nowo wybudowanych mieszkań od dewelopera dodatkowo należy założyć księgę wieczystą, co wydłuża cały proces. Przeniesienie własności mieszkania od dewelopera odbywa się zazwyczaj po odbiorze technicznym nieruchomości. Deweloper umawia wówczas spotkanie u notariusza w celu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność. Czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej może wynosić od 3 do nawet 12 miesięcy, w zależności od obłożenia sądu i sytuacji prawnej nieruchomości. Dopiero po tym wpisie nabywca staje się pełnoprawnym właścicielem.
Koszty przeniesienia własności ponosi zazwyczaj nabywca nieruchomości. Często są na tyle wysokie, że potrzebna jest dodatkowa szybka gotówka. Obejmują one między innymi taksę notarialną, opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej oraz koszty wypisów, poświadczeń i innych czynności notarialnych. Łączny koszt może sięgać nawet kilku tysięcy złotych w zależności od wartości nieruchomości.