Kupiłeś mieszkanie w bardzo atrakcyjnej cenie, skorzystałeś z kredytu hipotecznego, zrobiłeś remont z pożyczki na raty i teraz zastanawiasz się co dalej? Może zrobić flipowanie mieszkania, czyli sprzedać go dalej w wyższej cenie lub zacząć go wynajmować. Obie propozycje są kuszące. Sprzedając mieszkanie, możesz spłacić kredyt hipoteczny przed czasem, a pozostałą gotówkę zainwestować. Z kolei wynajmując mieszkanie, co miesiąc trafia do ciebie gotówka na spłatę kredytu i nadal jesteś posiadaczem nieruchomości, którą w każdym momencie możesz spieniężyć. Obawiasz się jednak, że wynajem mieszkania może przynieść więcej kłopotów niż pożytku. Jest jednak wynajem okazjonalny, który chroni właściciela lokalu i najemcę. Ale czy przy wynajmie okazjonalnym również będziesz musiał opłacać podatek? Więcej informacji znajdziesz w dalszej części artykułu.
Czym jest wynajem okazjonalny?
Najem lub wynajem okazjonalny to zdecydowanie bezpieczniejsza forma najmu mieszkania. Można tak powiedzieć, ponieważ wynajmujący chroniony jest prawnie na wypadek nierzetelności, czy nieuczciwości najemcy. Sam najemca również może odnosić korzyści, podpisując właśnie umowę wynajmu okazjonalnego. Sama ustawa umożliwiająca najem okazjonalny została wprowadzona 17 grudnia 2009 roku. Z Ustawy o ochronie praw lokatorów wynika, że umowa wynajmu okazjonalnego musi być sporządzona w firmie pisemnej i nie może być zawarta na okres dłuższy niż 10 lat. Ponadto w ustawie możemy wyczytać, że:
Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Oznacza to zatem, że przed podpisaniem umowy wynajmu okazjonalnego najemca musi posiadać akt notarialny, w którym zobowiązuje się opuścić i wydać lokal, w którym zamieszkiwał, jeśli wynajmujący tego zażąda. Ponadto najemca musi wykazać, że w razie konieczności wyprowadzenia się z wynajmowanego lokalu będzie mógł się przeprowadzić do innego lokalu. To nie wszystko, najemca musi przedstawić również pisemną zgodę – oświadczenie, osoby, do której się przeprowadzi i która ma prawa do tego lokalu.
Jak podpisać umowę wynajmu okazjonalnego?
Pan Tomasz, który chce wynająć mieszkanie od Pani Aliny, musi udać się do kancelarii, by notariusz spisał akt notarialny, w którym Pan Tomasz poddaje się egzekucji. W akcie tym zobowiązuje się do opuszczenia lokalu. Jednak notariusz często nie chce spisywać aktu notarialnego bez wcześniej zawartej umowy. Co zrobić?
Aby zawarcie umowy było jak najmniej problematyczne warto, aby strony umowy spotkały się z notariuszem jednocześnie. Najemca nieruchomości musi mieć już ze sobą oświadczenie właściciela mieszkania zastępczego, do którego będzie mógł się przeprowadzić na wypadek egzekucji. Co teraz? W pierwszej kolejności strony umowy najmu okazjonalnego powinny sporządzić pisemną umowę. Następnie powinny przekazać ją notariuszowi. Teraz notariusz sporządzi oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Postępując według tego scenariusza, obie strony mają pewność, że umowa została zawarta zgodnie z przepisami prawa.
Jakie są korzyści dla najemcy i właściciela mieszkania?
Bez wątpienia umowa wynajmu okazjonalnego jest korzystniejsza z punkt widzenia osoby wynajmującej. Dzięki temu, że najmujący podpisał akt notarialny o poddaniu się egzekucji, wynajmujący nie potrzebuje wyroku sądowego, aby w razie konieczności przeprowadzić eksmisję.
Z kolei zaletą dla najemcy jest gwarancja, że najemca będzie uiszczał opłaty wynikające z podpisanej umowy. Ponadto wynajmujący może wypowiedzieć umowę najemcy tylko w określonych przepisami prawa sytuacjach.
Jakie są wady najmu okazjonalnego?
Z pewnością do wad umowy o wynajem okazjonalny, jest większa ilość formalności związanych z podpisaniem umowy. Mowa oczywiście o konieczności sporządzenia aktu notarialnego, a także oświadczeniu właściciela mieszkania zastępczego, w którym mógłby zamieszkać najemca. Już samo znalezienie lokalu zastępczego może być problematyczne. Wiele osób w oświadczeniu podaje adres rodziców lub najbliższej rodziny.
Kolejnym minusem tej umowy są dodatkowe koszty. Ustawa nie określa bowiem, która ze stron opłaca notariusza. W praktyce wychodzi bardzo różnie. Czasami za sporządzenie aktu płaci wynajmujący lub najemca. Niekiedy strony dzielą się tym kosztem po połowie.
Koszt sporządzenia takiego oświadczenia uzależniony jest od minimalnego wynagrodzenia za pracę. Stanowi on bowiem 1/10 minimalnej krajowej, co do lipca 2024 roku będzie wynosiło 424 złote netto. Do kosztów tych należy doliczyć również koszty sporządzenia wypisów i oczywiście podatek od towarów i usług w wysokości 23 procent. A jak wygląda kwestia podatku przy najmie okazjonalnym? Czy wynajmujący musi odprowadzić podatek? Odpowiedź poniżej.
>> Zobacz również: Podatek od deszczu — kto musi go zapłacić?
Czy wynajem okazjonalny należy zgłosić do US?
Niezależnie od tego, czy wynajmujący zawarł umowę zwykłego najmu, czy wynajmu okazjonalnego musi odprowadzić podatek. Warto również podkreślić, że umowę wynajmu okazjonalnego mogą podpisywać jedynie właściciele nieruchomości, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w tym zakresie. W związku z tym w przypadku, gdy wynajmujący jest osobą fizyczną, podlega tylko jednej formie opodatkowania. Jest nią zryczałtowany podatek od przychodów ewidencjonowanych, który obecnie wynosi 8,5 do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5% od nadwyżki tej sumy.
To jednak nie koniec umowę wynajmu okazjonalnego należy zgłosić do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od przekazania lokalu najemcy – a nie tak jak się wydaje od dnia podpisania umowy. Co więcej, podatnicy nie mogą liczyć na ułatwienia ze strony urzędu, nie ma bowiem jednego odgórnego wzoru zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego. Nie jest także sprecyzowane, czy wynajmujący musi do pisma dołączyć kopię zawartej umowy najmu. Wiele zależy od organów skarbowych. Warto zatem dopytać, jakich dokumentów wymaga urząd, w którym należy dokonać zgłoszenia.
Podsumowanie
Umowa najmu okazjonalnego jest specjalną formą wynajmu nieruchomości. Możesz z niej skorzystać, jeśli nie prowadzisz działalności gospodarczej, w której kod PKD wskazuje na prowadzenie działań w tym zakresie. Jeżeli obawiasz się nierzetelności najemców, możesz skorzystać właśnie z tej umowy, która daje większe poczucie bezpieczeństwa. Pamiętaj jednak o tym, że koniecznie musisz zgłosić tę umowę do Urzędu Skarbowego i opłacać podatek. Zastanów się zatem, czy korzystniejsza będzie sprzedaż mieszkania i spłata wszystkich zobowiązań w tym kredytu hipotecznego i kredytów konsumenckich. Możliwe, że właśnie wynajem będzie dla ciebie bardziej dochodowym rozwiązaniem. Warto dokładnie to obliczyć.