Użytkowanie wieczyste to instytucja, która od dziesięcioleci funkcjonuje w polskim systemie prawnym. Przez lata budziła wiele kontrowersji i była przedmiotem licznych dyskusji. jednak obecnie trwa proces stopniowej likwidacji tego prawa na rzecz pełnej własności gruntów. Czym jest użytkowanie wieczyste i czym różni się od prawa własności? Ile kosztuje i jak przeprowadzić przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności? Na te i inne pytania odpowiadamy w artykule.
Użytkowanie wieczyste – co to?
Użytkowanie wieczyste to specyficzna forma prawa rzeczowego, która umożliwia korzystanie z gruntów należących do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (miasta lub gminy). Jest to prawo pośrednie między własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Użytkowanie wieczyste pozwala na korzystanie z nieruchomości przez określony czas, zazwyczaj 99 lat, z możliwością przedłużenia. Natomiast najkrótszy okres, na jaki można uzyskać użytkowanie wieczyste, wynosi 40 lat.
Obecnie podstawą prawną użytkowania wieczystego w Polsce jest Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 1997 roku. Zgodnie z jej przepisami, użytkownik wieczysty ma prawo do korzystania z gruntu w sposób określony w umowie oraz zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W zamian za to użytkownik zobowiązany jest do uiszczania rocznych opłat na rzecz właściciela gruntu, czyli Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.
>> Może Cię zainteresować: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – czym jest?
Jednym z kluczowych aspektów użytkowania wieczystego jest możliwość zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. Zmiana ta musi być jednak zgodna z celem ustalonym w umowie oraz z miejscowym planem wykorzystania terenu. W przypadku naruszenia tych warunków właściciel gruntu ma prawo do podjęcia odpowiednich działań prawnych, w tym rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Użytkowanie wieczyste może również wygasnąć z upływem terminu, na który zostało ustanowione. W takim przypadku, prawo do odrębnej własności lokalu w budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste również wygasa, co było przedmiotem kontrowersji i analiz prawnych.
>> Zobacz również: Podatek od deszczu — kto musi go zapłacić?
Ile wynoszą opłaty za użytkowanie wieczyste?
Opłaty za użytkowanie wieczyste w 2024 roku w Polsce składają się z dwóch części – opłaty jednorazowej oraz cyklicznej opłaty rocznej. Wysokość opłaty jednorazowej wynosi od 15 procent do 25 procent wartości rynkowej gruntu. Natomiast stawki procentowe opłat rocznych uzależnione są od celu, na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste.
Dla gruntów oddanych na cele mieszkaniowe opłata roczna wynosi 1 procent wartości nieruchomości. W przypadku gruntów przeznaczonych na działalność gospodarczą stawka ta wzrasta do 3 procent. Najniższe opłaty, na poziomie 0,3 procent, obowiązują dla gruntów wykorzystywanych na cele obronności, bezpieczeństwa państwa oraz obiektów sakralnych.
Warto wspomnieć, że od 2019 roku trwa proces likwidacji użytkowania wieczystego gruntów mieszkaniowych. Użytkownicy wieczyści mogą przekształcić swoje prawo w pełną własność, uiszczając opłatę w wysokości 20-krotności dotychczasowej opłaty rocznej przy płatności jednorazowej lub 25-krotności przy rozłożeniu na raty. Jeśli zatem opłata roczna wynosiła 500 złotych rocznie, należy zapłacić 10 000 złotych. Choć za możliwość nabycia gruntu nie jest to wysoka kwota, to jednak niektórzy, aby nabyć prawa własności, muszą korzystać ze wsparcia finansowego. W zależności od sytuacji finansowej konsumenci decydują się na kredyty gotówkowe lub pożyczki na dowód osobisty.
Warto nadmienić, że użytkowanie wieczyste było najpopularniejsze za czasów PRL. Konsumenci mieli znacznie ograniczone prawa nabywania własności prywatnych. W użytkowanie wieczyste często można było pozyskać grunty rolne, czy ogródki rekreacyjne.
Czym jest prawo własności?
Mówiąc o użytkowaniu wieczystym, nie sposób nie wspomnieć o prawie własności. Prawo własności jest jednym z najszerszych praw rzeczowych, które daje właścicielowi pełną i wyłączną prawną kontrolę nad określoną rzeczą. Jako właściciel możesz swobodnie dysponować swoją nieruchomością – sprzedać ją, wydzierżawić, przekazać w spadku czy obciążyć hipoteką. Masz również wyłączne prawo do korzystania z niej i pobierania pożytków, w tym czynszu lub innych opłat, jeśli ją wynajmujesz.
Własność jest prawem dziedzicznym, co oznacza, że po śmierci właściciela przechodzi na jego spadkobierców. Jest również prawem zbywalnym – możesz je przenieść na inną osobę w drodze umowy sprzedaży lub darowizny. Jeśli jesteś właścicielem mieszkania lub domu możesz także podpisać umowę dożywocia. W tym przypadku po śmierci właściciela prawo własności nieruchomości przechodzi na drugą stronę umowy. Istotną cechą prawa własności jest jego bezwzględny charakter. Obowiązuje względem wszystkich osób, które muszą je respektować. Właściciel może również wystąpić z roszczeniem windykacyjnym przeciwko każdemu, kto bezprawnie posiada jego rzecz lub jeśli nie spłacił należności za jej nabycie, lub użytkowanie.
>> Może Ci się przydać: Czy należności i zobowiązania są tym samym?
Jakie są podstawowe różnice między użytkowaniem wieczystym a prawem własności?
Wiele osób zastanawia się, jakie są różnice pomiędzy użytkowaniem wieczystym a prawem własności. Oto 3 główne różnice:
- Podstawową różnicą między użytkowaniem wieczystym a prawem własności jest charakter tych praw. Prawo własności jest prawem bezterminowym i dziedzicznym, które przechodzi na następców prawnych właściciela. Natomiast użytkowanie wieczyste ma charakter terminowy – jest ustanawiane zazwyczaj na okres od 40 do 99 lat, z możliwością przedłużenia.
- Kolejną istotną różnicą jest zakres uprawnień. Właściciel ma pełną i wyłączną prawną kontrolę nad nieruchomością – może nią swobodnie rozporządzać, sprzedać, obciążyć hipoteką czy przekazać w spadku. Użytkownik wieczysty ma wprawdzie zbliżone uprawnienia, jednak właścicielem gruntu nadal pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego.
- Ważnym aspektem jest również kwestia opłat. Prawo własności nie wiąże się z żadnymi opłatami rocznymi – nie wliczając podatku. Tymczasem użytkownik wieczysty musi uiszczać opłatę wstępną oraz coroczne opłaty, których wysokość zależy od przeznaczenia gruntu.
>> Przeczytaj także: Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej?
Jak zmienić użytkowanie wieczyste na własność?
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność to proces, który umożliwia dotychczasowym użytkownikom wieczystym nabycie prawa własności do gruntów. Rozpoczął się on w 2019 roku dla gruntów mieszkaniowych, a w 2023 roku objął również grunty o innym przeznaczeniu, w tym handlowe, przemysłowe i magazynowe.
Aby zmienić użytkowanie wieczyste na własność, musisz złożyć wniosek do właściwego np. Urzędu miasta lub gminy. We wniosku określasz, czy chcesz zapłacić cenę jednorazowo, czy rozłożyć ją na raty. Przy płatności jednorazowej musisz uiścić 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Natomiast przy rozłożeniu na raty, cena wynosi 25-krotność tej opłaty.
Warto pamiętać, że przekształcenie nie obejmuje wszystkich nieruchomości. Wyłączone są m.in. grunty oddane w użytkowanie po 1997 roku, niezabudowane, wykorzystywane na rodzinne ogrody działkowe czy położone na terenach portów morskich. Nie dotyczy to również gruntów należących do podmiotów strategicznych, jak Lasy Państwowe czy Wody Polskie. Zmiana użytkowania wieczystego na własność wiąże się z poniesieniem sporych kosztów wykupu. Stąd wiele osób czeka, aby zgromadzić odpowiednią kwotę, lub posiłkują się kredytami konsumenckimi. Wykup daje jednak dotychczasowym użytkownikom wieczystym pełną i nieograniczoną własność gruntu, którą mogą swobodnie rozporządzać i przekazywać w spadku.