Kupując mieszkanie, na ogół korzystamy z kredytu hipotecznego. Ceny mieszkań są na tyle wysokie, że niewiele osób może sobie pozwolić na kupno wymarzonego M4 z oszczędności. Na ogół planujemy pozostać w danym lokum na stałe lub co najmniej do całkowitej spłaty zobowiązania. Jednak, jak wiadomo, plany mogą ulec zmianie. Czasami chcemy przenieść się do większego mieszkania, czasami wybudować dom lub przeprowadzić się do innej miejscowości. Często za sprzedażą nieruchomości stoi zmiana sytuacji życiowej. W tym artykule opisujemy, jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym. Jakie stoją wyzwania przed sprzedającym? Jakie dokumenty należy przygotować?
Kredyt hipoteczny — czyli jaki?
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem celowym i długoterminowym. Te dwie cechy determinują jego pozyskanie. Celowość kredytu hipotecznego oznacza konieczność przedstawienia dokładnej dokumentacji dotyczącej kredytowanej nieruchomości. Wnioskodawca nie otrzyma środków na zakup dowolnego mieszkania, czy budowę dowolnego domu. Wybór potencjalnego kredytobiorcy musi być określony już na etapie wnioskowania o dodatkowe środki. W związku z tym konieczne jest przedstawienie umowy przedwstępnej z właścicielem mieszkania lub deweloperem. Z kolei w przypadku budowy domu należy przedstawić dokumenty związane z posiadaniem działki budowlanej i projekt architektoniczno-budowlany. Wiele osób zastanawia się, na jakiej zasadzie np. deweloper może podpisać umowę, kiedy kupujący nie ma jeszcze pieniędzy? W celu zapewnienia o staraniach o środki pochodzące z kredytu bank wystawia promesę. Promesa jest niejako gwarancją, że kredytobiorca otrzyma pieniądze z kredytu. O ile jego sytuacja nie zmieni się w trakcie starania o finansowanie.
Kredyt hipoteczny jest także zobowiązaniem długoterminowym, co oznacza, że okres trwania umowy pomiędzy bankiem a kredytobiorcą jest nie krótszy niż 15 lat. W związku z tym wnioskodawca musi udowodnić, że jest w stanie spłacać kredyt przez tak długi czas. Otrzymanie kredytu na mieszkanie wiąże się zatem z koniecznością przeprowadzenia badania zdolności kredytowej. Banki sprawdzają sytuację materialną, zawodową i życiową wnioskodawcy. Na podstawie wskaźników LTV, DTI, DStl i innych analitycy banku szacują szanse na powodzenie w spłacie. Niekiedy jedna osoba nie spełnia wymagań banku, wówczas niezbędny jest dodatkowy kredytobiorca z wysoką zdolnością kredytową. Z jednej strony jest to szansa na zdobycie środków, z drugiej komplikacja, gdy dochodzi do sprzedaży mieszkania z kredytem.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym
Wiele osób zastanawia się, czy spłacając kredyt mieszkaniowy z hipoteką, mogą sprzedać kredytowaną nieruchomość. Odpowiedź brzmi: tak. Wbrew pozorom nie jest to aż tak skomplikowane, czy trudne, jak może się wydawać. Naturalnie o transakcji należy powiadomić bank, a przyszłego nabywcę należy powiadomić o ciążącej na nieruchomości hipotece. Właściciel mieszkania pod hipotekę ma swobodne prawo dysponowania własnością. Należy podkreślić, że sprzedaż mieszkania z kredytem wiąże się również z koniecznością rozliczenia się z bankiem i ze zwolnieniem mieszkania lub domu z hipoteki.
Transakcja sprzedaży mieszkania z kredytem przebiega w sposób standardowy, Wymagane jest sporządzenie aktu notarialnego. Przed podpisaniem dokumentu należy jednak zdobyć kilka bardzo istotnych dokumentów – również z banku. Poniżej przedstawiamy, co należy zrobić, aby sprzedaż mieszkania z kredytem przeprowadzić zgodnie z procedurami.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – krok po kroku
Aby sprzedać mieszkanie zgodnie z procedurą, postępuj zgodnie z poniższymi punkami:
- Warunki spłaty zobowiązania – zanim przejdziesz do kolejnych działań, sprawdź umowę z bankiem i oblicz lub poproś bank o wyliczenie pozostałej kwoty do spłaty. Możliwe, że jeśli sprzedasz mieszkanie po trzech latach od podpisania umowy, bank naliczy prowizję.
- Pozyskanie niezbędnych dokumentów – zdobądź z banku zaświadczenie o aktualnym stanie zadłużenia oraz promesę wykreślenia hipoteki z Ksiąg Wieczystych,
- Podpisanie umowy kupna-sprzedaży – podpisz z kupującym umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jeżeli kupujący potrzebuje czasu na zdobycie środków (również z kredytu hipotecznego), spiszcie umowę przedwstępną. W umowie przedwstępnej należy wpisać cenę nieruchomości oraz datę zawarcia umowy przyrzeczonej (właściwej),
- Spłata kredytu – w zależności od tego, jak zakup mieszkania finansuje kupujący, spłata kredytu może przebiegać w dwojaki sposób. Jeśli kupujący finansuje zakup z kredytu, bank kupującego przeleje środki do twojego banku na poczet spłaty twojego kredyt. Ewentualną nadwyżkę otrzymasz na swój rachunek bankowy. W przypadku, gdy kupujący zakup finansuje z własnych środków, wykona przelew na twoje konto osobiste. Twoją rolą jest wykonanie przelewu na rzecz spłaty kredytu hipotecznego.
- List mazalny – ostatnią czynnością, która przed tobą stoi, jest zdobycie listu mazalnego. Ten dokument potwierdzi, że bank wyraża zgodę na wymazanie z hipoteki. Pamiętaj o tym, że list mazalny należy przekazać nowemu nabywcy mieszkania.
Jakie dokumenty są potrzebne, aby sprzedać mieszkanie z hipoteką?
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie jest tak trudna, jak może się wydawać. Nie da się jednak ukryć, że wymaga zaangażowania i czasu. Należy bowiem pozyskać kilka bardzo istotnych dokumentów, bez których realizacja zamierzonego celu może się nie odbyć. Zdobądź zatem następujące dokumenty:
- Zaświadczenie o warunkach wcześniejszej spłaty kredytu ze swojego banku. W dokumencie tym koniecznie musi się znaleźć wysokość hipoteki, aktualne saldo zadłużenia, numer rachunku technicznego. Na ten rachunek bank kupującego przeleje środki za mieszkanie.
- Promesa (przyrzeczenie) wykreślenia hipoteki z Księgi Wieczystej po spłacie kredytu. Na ogół termin ważności promesy to 30 dni. Możliwe, że promesa będzie dołączona do zaświadczenia o warunkach wcześniejszej spłaty.
- Akt własności nieruchomości – na ogół to akt notarialny,
- Numer księgi wieczystej mieszkania – numer ten powinien znajdować się w akcie notarialnym,
- Zaświadczenie o braku zadłużenia z tytułu czynszu do spółdzielni lub wspólnoty – jeśli mowa o mieszkaniu,
- Zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób, które mieszkały pod danym adresem,
- Dokument, który potwierdzi brak zaległości z tytułu należnego podatku od nieruchomości.
Podsumowanie
Sprzedaż mieszkania z kredytem to równie duże przedsięwzięcie, jak jego zakup. Niemniej jednak w tym przypadku nie musisz się martwić, czy posiadasz odpowiednią zdolność kredytową. Co więcej, jeśli udało ci się kupić mieszkanie po niższej cenie, możesz na tej transakcji skorzystać. Wiele osób, którym przez inflację, czy recesję gospodarczą trudno było spłacać wszystkie swoje zobowiązania w tym kredyt gotówkowy, czy pożyczkę bez BIK, po sprzedaży mieszkania odetchnęło z ulgą. Niektórzy skorzystali z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, dzięki czemu nie musieli sprzedawać swojego mieszkania. Jednak aby skorzystać z Funduszu, należy spełniać określone warunki. Warunki te to między innymi dość niskie dochody. Niemniej jednak pamiętaj o tym, aby sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym, musisz postępować zgodnie z wytycznymi. Należy zatem zdobyć odpowiednie dokumenty z banku. Konieczna będzie również wizyta w kancelarii notarialnej i Urzędzie Gminy.