Kupno mieszkania lub domu wiąże się z koniecznością przejścia skomplikowanych procedur i poniesienia wysokich kosztów. Dla wielu osób inwestycja w nieruchomości stała się świetnym źródłem dochodu pasywnego. Coraz prężniej rozwija się także grono tych, którzy nie tylko kupują mieszkania pod wynajem, ale zajmują się także skupem nieruchomości do ich dalszej odsprzedaży. Flipowanie nieruchomości jest stosunkowo nowym sposobem inwestowania w Polsce. Niemniej jednak rozwija się coraz prężniej i coraz więcej osób widzi we flipowaniu potencjał na dochodową inwestycję. O co chodzi we flipowaniu nieruchomości? Jak na tym zarobić?
Co to jest flipowanie?
Praktycznie każdy z nas, choć raz w życiu widział program telewizyjny, w którym znany architekt lub dziennikarz niedużym kosztem odświeża nieruchomość. Czasami wystarczy kilka sprytnych zabiegów, w tym przemalowanie ścian, czy mebli, usunięcie niemodnych dodatków i zastąpienie ich atrakcyjnymi akcesoriami, tak by mieszkanie całkowicie zmieniło swoje oblicze. Tak w ogromnym skrócie działają fliperzy – czyli inwestorzy, którzy zajmują się flipowaniem nieruchomości. Na czym dokładnie polega proces flipowania nieruchomości?
Aby flipowanie było dochodową inwestycją, nieruchomość musi być kupiona za jak najniższą cenę i sprzedana jak najdrożej. Inwestor zarabia wówczas na różnicy pomiędzy zakupem a sprzedażą. Im mniej kosztów, tym większy zysk. Pamiętajmy o tym, że mieszkanie lub dom na ogół wymaga odświeżenia, nie może być zatem w bardzo złym stanie. Im większy koszt remontu, tym fliper mniej zarobi.
Inwestorzy polują zatem na okazje, szukają mieszkań (rzadziej domów), których cena jest niższa niż cena rynkowa. Przeważnie za niższą ceną skomplikowana sytuacja prawna mieszkania, właścicielowi zależy na tym, aby jak najszybciej sprzedać nieruchomość lub mieszkanie jest w kiepskim standardzie, czy nawet złym stanie technicznym. Niemniej jednak nieruchomość nie powinna generować zbyt wysokich kosztów związanych np. z generalnym remontem, czy nawet przebudową.
Fliper nabywa nieruchomość, remontuje ją, by jej wygląd był jak najbardziej atrakcyjny i sprzedaje z zyskiem. Co więcej, inwestor musi zaproponować na tyle niską cenę odświeżonej nieruchomości, by sprzedać ją szybko. Nie może jednak obniżyć jej za bardzo, w przeciwnym razie flipowanie nie będzie dochodowe.
Jak znaleźć mieszkania do flipowania? Inwestorzy często wyszukują nieruchomości, których stan prawny jest skomplikowany lub mieszkanie jest zadłużone. O takich mieszkaniach mogą dowiadywać się z e-licytacji komorniczych, czy ogłoszeń w prasie. Niekiedy sami inwestorzy ogłaszają, że skupują mieszkania.
Jakie nieruchomości można flipować?
Flipowanie nieruchomości najczęściej dotyczy mieszkań. Zdarza się jednak, że inwestor z większym doświadczeniem i większymi środkami na inwestycje skupuje również domy. Domy na ogół wymagają zainwestowania większych nakładów finansowych, ponadto nie sprzedają się tak szybko, jak mieszkania.
Flipować można również nieruchomości przeznaczone do użytku komercyjnego. Niemniej jednak na ogół ten typ nieruchomości wymaga większych nakładów finansowych, a tym samym większego doświadczenia inwestycyjnego.
Jak wybrać mieszkanie do flipowania?
W pierwszej kolejności osoba zainteresowana flipowaniem powinna zwrócić uwagę na lokalizację. Z pewnością nieco łatwej jest w dużym aglomeracjach miejskich, w których jest duże zapotrzebowanie na mieszkania. Z drugiej strony w dużych miastach wojewódzkich jest znaczeni większa konkurencja. Osobom, które zaczynają swoją przygodę z flipowaniem może być trudniej się przebić.
Mniejsze miejscowości również mają potencjał. Wiele osób ucieka przed zgiełkiem do małych miast. Ponadto w mniejszych miastach nieruchomości są tańsze, co wiąże się z niższym progiem wejścia nowego inwestora.
Niezależnie od wielkości miejscowości, warto w głównym stopniu skupić się na samej nieruchomości przeznaczonej do flipowania. Warto zatem określić, co dla potencjalnego kupca stanowi o atrakcyjności danego mieszkania. Czy znajduje się w ciekawej okolicy z terenami zielonymi, czy w pobliżu jest niezbędna infrastruktura (szkoły, przedszkola, sklepy, restauracje itd.). Nie bez znaczenia pozostaje sieć komunikacji (dogodny dojazd samochodem, bliskość komunikacji miejskiej, czy stacji PKP).
Przed zakupem nieruchomości do flipa warto również zbadać rynek, jakie nieruchomości cieszą się w danej okolicy największą popularnością. Od tego zależy, jak szybko mieszkanie się sprzeda. W większych miastach akademickich popularne mogą być kawalerki lub mieszkania dwupokojowe. Możliwe, że z kolei w mniejszych miastach, większym zainteresowaniem cieszą się mieszkania większe – przeznaczone dla rodzin z dziećmi.
Wspomnieliśmy już, że ogromny wpływ na rentowność flipowania ma koszt remontu. Jeśli mieszkanie jest w bardzo złym stanie i wymaga sporych nakładów finansowych, jego zakup może nie być korzystny. Dla początkujących inwestorów pomocna może być wycena mieszkania sporządzona przez doświadczonego rzeczoznawcę. W przeciwnym wypadku inwestor korzystający z dodatkowych środków pochodzących z kredytów hipotecznych lub kredytów konsumenckich może przeszacować swoje możliwości. To wiąże się z ryzykiem nadmiernego zadłużenia.
Skąd wziąć pieniądze na flipowanie nieruchomości?
Jeśli chcemy zająć się flipowaniem nieruchomości, warto wiedzieć, jak zaczynali bardziej doświadczeni inwestorzy. Część osób to biznesmeni z wieloletnim doświadczeniem. Często są to osoby z dużym potencjałem finansowym. Mieszkania kupują więc za gotówkę. Czasami korzystają dodatkowo z kredytów gotówkowych na odnowienie zakupionej nieruchomości.
Zdarza się, że ktoś odziedziczył sporo pieniędzy i chcąc zainwestować decyduje się właśnie na flipowanie. Wiele osób z dobrą zdolnością kredytową korzysta również ze wsparcia banków. Zaciągają wówczas kredyt hipoteczny lub kredyt na remont mieszkania, który spłacają zaraz po sprzedaży nieruchomości. Zarobek na flipowaniu przeznaczają na zakup kolejnego mieszkania – wówczas ich kredyt jest niższy lub kupują droższą nieruchomość, co przekłada się na wyższy zysk.
Niezależnie od źródła finansowania flipowanie wiąże się z dość dużym ryzykiem. Szczególnie w przypadku, gdy zakupione mieszkanie wymaga sporych nakładów finansowych. Może zdarzyć się, że mieszkanie nie sprzeda się w założonej cenie lub sprzedaż rozciąga się w czasie. W przypadku kredytu hipotecznego każdy miesiąc zwłoki jest dodatkowym kosztem dla inwestora.
Flipowanie nieruchomości – sposób na dochodową inwestycję
Czy flipowanie nieruchomości jest sposobem na dochodową inwestycję? Zdecydowanie flipowanie może przynosić spore dochody. Jednak, aby tak było, należy dokładnie zapoznać się z aktualną sytuacją na rynku nieruchomości w danej lokalizacji. Oczywiście mieszkanie na flipa można kupić w innej miejscowości, to jednak generuje dodatkowe koszty. Ponadto szczególnie na początku warto niektóre prace wykonywać samodzielnie, tak by zredukować koszty do minimum. Jeśli chcemy zainwestować w ten sposób swoje pieniądze, warto skorzystać z kursu dotyczącego flipowania. Dobrym rozwiązaniem jest także zapoznanie się z zasadami home stagingu – czyli zasadami, jak przygotować nieruchomość do wynajmu bądź sprzedaży.
Tak jak już wspomnieliśmy flipowanie wymaga odświeżenia nieruchomości. Warto zatem współpracować z godną zaufania firmą remontowo-budowlaną, tak by czas realizacji remontu, był jak najkrótszy. Zdarza się, że wszystkimi procesami związanymi z flipowaniem nieruchomości zajmuje się sam inwestor. Wówczas warto zgromadzić środki na zaspokojenie wszystkich swoich potrzeb na czas co najmniej kilku miesięcy.