Kupiłeś dom, skorzystałeś z kredytu hipotecznego lub kredytu gotówkowego, całą procedurę wykonałeś zgodnie z wytycznymi i przepisami prawa. Opłaciłeś również wszystko, tak jak powinieneś. Jednak po dwóch lub trzech latach samorząd wybudował tuż przy twoim domu nową drogę. W związku z tym wartość twojej nieruchomości wzrosła. Otrzymałeś zatem pismo, w którym gmina obciąża cię opłatą adiacencką. Czym jest opłata adiacencka? W jakich sytuacjach jest wymagana? Ile wynosi i czy można się od niej odwołać? Odpowiadamy w artykule.
Opłata adiacencka – co to?
Opłata adiacencka jest opłatą związaną z nieruchomościami i gruntami, która występuje w szczególnych sytuacjach. Za szczególne sytuacje w tym przypadku uznaje się wzrost wartości nieruchomości. Jednak wzrost ten nie wynika z przeprowadzonych przez właściciela innowacji, czy renowacji nieruchomości, np. gdy właściciel wyremontował elewację. Chodzi jednak o sytuację, w której nastąpił podział nieruchomości, jej scalenie i podział, a także, gdy wartość wzrasta na skutek budowy infrastruktury technicznej w najbliższym otoczeniu nieruchomości. Co więcej, infrastruktura musi być finansowana ze środków Skarbu Państwa, środków pochodzących od jednostek samorządu terytorialnego, pochodzących z Unii Europejskiej lub innych źródeł zagranicznych, które nie podlegają zwrotowi.
Ponadto warto podkreślić, że opłatę adiacencką mogą, ale nie muszą naliczać organy samorządowe np. wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Przepisy prawa nie określają dokładnych kwot opłaty adiacenckiej, lecz jej maksymalny procent od wzrostu wartości nieruchomości. Przyjmuje się zatem dwie maksymalne stawki, czyli 30 i 50 procent. Ponadto procentowa wysokość opłat naliczana jest na drodze uchwały rady gminy. Wysokość kwoty uzależnia się od wysokości wzrostu wartości nieruchomości. Ponieważ naliczanie opłaty adiacenckiej nie jest obowiązkowe i automatyczne, może zdarzyć się, że dwóch właścicieli, którzy znajdują się w tej samej sytuacji, ale posiadają nieruchomości na różnych terenach samorządowych, zapłaci różne kwoty lub w ogóle nie zostanie do niej pociągniętych.
Dodatkowo, aby samorząd mógł naliczyć odpowiedniej wysokości opłatę, musi posiadać operat szacunkowy nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W dokumencie tym rzeczoznawca dokładnie nakreśla, o jaką kwotę nieruchomość zwiększyła swoją wartość. Dopiero na podstawie operatu samorząd oblicza, jaką kwotę musi zapłacić właściciel nieruchomości lub wieczysty dzierżawca.
>> Zobacz również: Co to jest użytkowanie wieczyste?
W jakiej sytuacji należy się spodziewać nałożenia opłaty?
Najważniejsze informacje na temat opłaty adiacenckiej opisane są w Ustawie o gospodarce nieruchomościami w artykule 98a. z dnia 21 sierpnia 1997 roku. Z ustawy wynika, że opłata adiacencka może być naliczona w trzech przypadkach:
- Wzrost wartości nieruchomości po jej podziale.
- Scalenie i podział nieruchomości (np. wytyczenie nowych granic działek).
- Wzrost wartości nieruchomości ze względu na budowę infrastruktury technicznej np. budowy drogi, kanalizacji, przewodów lub urządzeń wodociągowych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych lub telekomunikacyjnych. Co więcej, budowa ta musi być finansowana ze środków Skarbu Państwa, środków pochodzących od jednostek samorządu terytorialnego, pochodzących z Unii Europejskiej lub innych źródeł zagranicznych, które nie podlegają zwrotowi.
Warto podkreślić, że wszczęcie postępowania dotyczącego omawianej opłaty może mieć miejsce do 3 lat od dnia, w którym nastąpił ostateczny podział nieruchomości lub uprawomocnienia orzeczenia o podziale.
Opłata adiacencka dotyczy właścicieli nieuchronności i użytkowników wieczystych nieruchomości (po wniesieniu rocznej opłaty za cały okres użytkowania tego prawa), gdy wzrosła wartość nieruchomości. Opłata ta nie dotyczy jednak nieruchomości, które przeznaczone są do celów leśnych i rolniczych.
Ile wynosi opłata adiacencka?
Tak jak wspomnieliśmy, wysokość opłaty ustalana jest w drodze uchwały na posiedzeniu rady gminy. Dodatkowo do obliczeń konieczny jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Kwota opłaty adiacenckiej nie może przekroczyć 30 procent w przypadku podziału nieruchomości. Jednak opłata ta może wzrosnąć do maksymalnie 50 procent w przypadku scalenia i podziału nieruchomości lub w związku z budową infrastruktury technicznej.
Przykład 1.
Początkowa wartość nieruchomości to 400 000 złotych. Po podziale wartość nieruchomości wzrasta do 460 000 złotych. Gmina ustaliła maksymalną stawkę przy podziale, czyli 30 procent od różnicy pierwotnej wartości nieruchomości. Różnica ta wynosi 60 000 złotych, stąd opłata adiacencka w tym przypadku wyniesie 18 000 złotych.
Przykład 2.
W przypadku budowy infrastruktury np. drogi w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości, jej wartość z 300 000 złotych wzrosła o 20 000 złotych. Gmina na drodze uchwały ustaliła maksymalną stawkę (50 procent) od wzrostu wartości nieruchomości. Zatem właściciel lub wieczysty dzierżawca nieruchomości musi zapłacić 10 000 złotych opłaty adiacenckiej.
Czy opłaty adiacenckiej można uniknąć?
Dla wielu właścicieli i dzierżawców nieruchomości wspomniane powyżej kwoty opłaty adiacenckiej mogą być bardzo trudne do uiszczenia. Szczególnie że opłatę tą należy uregulować w ciągu 14 dni od otrzymania pisma. Każdemu właścicieli przypada jednak prawo do odwołania się od tej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Tutaj również istnieje krótki termin na odwołanie – czyli 14 dni. Gdy organ nie rozpatrzy odwołania pozytywnie, właściciel lub dzierżawca wieczysty nieruchomości może odwołać się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego i tam dalej walczyć o swoje prawa.
Warto podkreślić, że w przypadku zgonu właściciela nieruchomości obarczonej opłatą adiacencką, spadkobiercy nie są zobowiązani do jej opłacenia. Jeśli jednak właściciel podzielił większą działkę na mniejsze i sprzedaje je np. pod budowę nieruchomości, obowiązek jej opłacenia spoczywa teraz na nowym nabywcy. Ponadto nabycie nieruchomości musi się pokrywać z dniem zatwierdzenia podziału rzeczonej nieruchomości.
>> Sprawdź również: Kiedy następuje przeniesienie własności nieruchomości?
Jeżeli jednak żadna z powyższych sytuacji nie występuje właściciel lub dzierżawca może wnieść do gminy wniosek o rozłożenie płatności na raty. Opłatę będzie wówczas wnosił ratalnie, tak jak ma to miejsce w przypadku pożyczki na raty. Okres spłaty ratalnej opłaty adiacenckiej może wynosić do 10 lat. W przypadku płatności ratalnej gmina zapewne wniesie do sądu wieczystoksięgowego o wpis do księgi wieczystej zadłużenia na rzecz gminy. Wpis ten będzie widniał w księgach wieczystych do momentu nastąpienia całkowitej spłaty zadłużenia względem gminy. Warto zauważyć, że gmina naliczy również stosowne odsetki za rozłożenie płatności na mniejsze części.
W przypadku opłaty adiacenckiej istnieje także instytucja przedawnienia. Występuje ono w przypadku, gdy od momentu podziału miną trzy lata. Zatem gmina nie może zobligować właściciela lub wieczystego dzierżawcy nieruchomości do opłacenia należności po upływie trzech lat.
>> Może być pomocne: Jak liczyć przedawnienie długu?
Podsumowanie
Samorząd może nałożyć opłatę adiacencką, jeśli w wyniku podziału działki, scalenia i podziału lub budowy infrastruktury technicznej wzrośnie wartość nieruchomości. Rada gminy ustala wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, która może wynosić maksymalnie od 30 do 50% różnicy wartości nieruchomości przed i po zdarzeniu. Samorząd ma trzy lata na naliczenie opłaty adiacenckiej od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Właściciele mają prawo odwołać się od decyzji o opłacie w ciągu 14 dni. Istnieje możliwość rozłożenia płatności na raty do 10 lat. Opłata adiacencka nie dotyczy gruntów rolnych i leśnych. Po upływie trzech lat od zdarzenia, które było podstawą do jej nałożenia, może ulec przedawnieniu.