Jeśli chcemy kupić nieruchomość, korzystając ze wsparcia banku, musimy się przygotować do tego, aby skompletować niezbędne dokumenty. Jednym z takich dokumentów jest operat szacunkowy. Bardzo często operat mylony jest jednak z wyceną nieruchomości. Choć treść i cel obu dokumentów może być zbliżona, nie są one tożsame. Operat szacunkowy jest dokumentem oficjalnym o mocy prawnej. Klienci banków najczęściej pytają o to, czy mogą zlecić sporządzenie operatu samodzielnie i ile taki dokument kosztuje? Na te i inne pytania odpowiadamy w tym artykule.
Operat szacunkowy – co to?
Operat szacunkowy to dokument, który powstaje w wyniku wyceny nieruchomości. Sporządza go rzeczoznawca majątkowy, który posiada odpowiednie uprawnienia państwowe. Dokument ten jest niezbędny w wielu sytuacjach, takich jak ubieganie się o kredyt hipoteczny, podział spadku, czy sprzedaż nieruchomości. Pomaga zatem w sprawiedliwym podziale majątku czy ustaleniu wartości nieruchomości na potrzeby podatkowe. W przypadku kredytów hipotecznych stanowi podstawę do realnego oszacowania wysokości kredytu. Sporządza się go zatem, aby wysokość kredytu była równowarta kosztowi finansowanej nieruchomości. Innymi słowy, jest narzędziem zabezpieczającym przed wyłudzeniem zbyt wysokiego kredytu. To szczególnie istotne, ponieważ finansowana nieruchomość stanowi jednocześnie zabezpieczenie kredytu, które wymaga wpisu do księgi wieczystej.
Proces sporządzania operatu szacunkowego rozpoczyna się od wizji lokalnej nieruchomości. Rzeczoznawca ocenia stan techniczny i prawny obiektu. Następnie analizuje rynek lokalny oraz przeznaczenie nieruchomości wynikające z planu miejscowego. Na tej podstawie sporządza szczegółowy raport, który zawiera m.in. opis nieruchomości, jej wartość rynkową oraz metodologię wyceny. Operat szacunkowy ma formę pisemną i musi spełniać określone wymogi formalno-prawne.
Aby operat był ważny, musi być podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego z uprawnieniami. Zawiera on imię, nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych rzeczoznawcy. W przypadku, gdy dokument jest sporządzany przez kilku rzeczoznawców, każdy z nich musi go podpisać. Operat jest nie tylko narzędziem wyceny, ale także ważnym elementem w procesach prawnych i administracyjnych związanych z nieruchomościami. Ma większą wartość prawną niż wycena nieruchomości.
Kto zleca wykonanie operatu?
Zlecenie wykonania operatu szacunkowego może pochodzić z różnych źródeł. Najczęściej robią to banki, rozpatrujące wnioski o kredyt hipoteczny. Chcą one mieć pewność co do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Na ogół banki współpracują ze sprawdzonymi osobami, które pracują według uznanych przez bank standardów. Zdarza się jednak, że bank pozwala, czy też dopuszcza operat szacunkowy dostarczony przez klienta. Jeśli klient składa wniosek o kredyt hipoteczny do kilku banków, warto, aby posiadał operat zlecony przez siebie. Może wówczas poprosić o dokument w kilku egzemplarzach. Istnieje bowiem prawdopodobieństwo, że potencjalny kredytobiorca nie zobaczy operatu, jeśli zlecił go bank. Jeżeli konsument korzysta ze wsparcia doradcy kredytowego, może również liczyć na rekomendację rzeczoznawcy. Doradcy przeważnie mają sieć kontaktów i osób współpracujących działających w różnych pokrewnych dziedzinach.
Poza bankami również sądy zlecają sporządzenie operatu w sprawach spadkowych lub rozwodowych. Potrzebują one obiektywnej wyceny majątku do sprawiedliwego podziału. Urzędy skarbowe to następna instytucja, która często korzysta z operatów szacunkowych. Urząd Skarbowy zleca sporządzenie operatu przy ustalaniu podatku od spadków i darowizn.
Ponadto operat zlecają również gminy i miasta przy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste, czy przy naliczaniu opłat adiacenckich. Także komornicy sądowi zamawiają operaty przed licytacją zajętych nieruchomości. Dzięki temu są w stanie ustalić cenę wywoławczą. Z operatów korzystają również:
- Firmy ubezpieczeniowe, by wycenić zniszczenia przy wypłacie odszkodowań,
- Deweloperzy korzystają z operatów przy planowaniu nowych inwestycji,
- Osoby prywatne również mogą zlecić wykonanie operatu — robią to najczęściej przed sprzedażą nieruchomości. Chcą poznać jej realną wartość rynkową.
- Firmy z różnych sektorów, które zlecają operaty przy wycenie aktywów lub planowaniu fuzji i przejęć.
Warto pamiętać, że operat może być wykorzystany tylko do celu, dla którego został sporządzony. Dlatego ważne jest precyzyjne określenie celu wyceny przy zlecaniu operatu.
>> Zobacz również: Podatek od zakupu mieszkania – ile wynosi?
Ile kosztuje operat szacunkowy?
Koszt sporządzenia operatu szacunkowego zależy od wielu czynników, takich jak rodzaj nieruchomości, jej lokalizacja oraz skomplikowanie wyceny. Przykładowo, wycena mieszkania może kosztować od 300 do 600 złotych, natomiast domu od 800 do 1200 złotych. Ceny te mogą się różnić w zależności od regionu i rzeczoznawcy.
Dodatkowo, na cenę wpływa stopień skomplikowania wyceny. Jeśli nieruchomość ma nietypowe cechy lub skomplikowaną sytuację prawną, koszt może wzrosnąć. Czas realizacji również odgrywa rolę – pilne zlecenia są droższe. Standardowo operat wykonuje się w ciągu 3-5 dni roboczych. Co ciekawe, cena nie jest uzależniona od wartości samej nieruchomości. Zamiast tego, rzeczoznawcy biorą pod uwagę ilość pracy potrzebnej do wykonania wyceny. Dlatego proste przypadki są tańsze, a bardziej złożone — droższe. Warto również wiedzieć, że nie istnieje jednolity cennik dla operatów szacunkowych. Każdy rzeczoznawca ustala własne stawki. Dlatego przed zleceniem warto porównać oferty kilku specjalistów. Tak jak porównuje się wszystkie inne produkty i usługi przed zakupem w tym kredyty na samochód, czy sprzęt elektroniczny. Warto pamiętać, że najniższa cena nie zawsze oznacza najlepszą jakość.
Co znajduje się w operacie?
Operat szacunkowy składa się z kilku niezbędnych elementów. Przede wszystkim zawiera dane identyfikacyjne nieruchomości, takie jak adres, numer wpisu do księgi wieczystej oraz opis stanu prawnego. Następnie, rzeczoznawca majątkowy przedstawia szczegółowy opis nieruchomości, uwzględniając jej cechy fizyczne, techniczne i użytkowe. W operacie znajdują się również zdjęcia nieruchomości oraz mapy i plany sytuacyjne.
Kolejnym istotnym elementem jest analiza rynku nieruchomości. Rzeczoznawca porównuje wycenianą nieruchomość z innymi podobnymi obiektami, które były przedmiotem transakcji w ostatnim czasie. Na tej podstawie określa wartość rynkową nieruchomości. W operacie szacunkowym zawarte są także metody i techniki wyceny, które zostały zastosowane podczas sporządzania dokumentu. Operat musi zawierać również uzasadnienie przyjętych założeń i wyciągów z przepisów prawnych, które mają zastosowanie w danym przypadku. Rzeczoznawca majątkowy dołącza także swoje uprawnienia zawodowe, podpis oraz datę sporządzenia operatu. Przypomnijmy, że w przypadku, gdy operat sporządza kilku rzeczoznawców, każdy z nich musi podpisać dokument i podać swoje dane oraz numer uprawnień zawodowych. Na końcu operatu znajduje się podsumowanie i wnioski dotyczące wartości nieruchomości.
>> Przeczytaj: Koszty notarialne przy zakupie mieszkania 2024
Jak długo ważny jest operat?
Operat szacunkowy zachowuje ważność przez 12 miesięcy od daty sporządzenia. Jednak ten okres może ulec skróceniu. Dzieje się tak, gdy nastąpią istotne zmiany prawne lub rynkowe np. sprzedaż części nieruchomości. Wówczas dokument traci aktualność natychmiast. Po upływie roku można przedłużyć ważność operatu. W tym celu rzeczoznawca musi potwierdzić jego aktualność. Robi to, umieszczając specjalną klauzulę. Takie potwierdzenie przedłuża ważność o kolejne 12 miesięcy. Co ważne, tylko autor dokumentu może potwierdzić jego aktualność. Jeśli rzeczoznawca zakończył działalność, należy zlecić nową wycenę. Często koszty związane ze sprzedażą lub kupnem nieruchomości są tak wysokie, że konieczne jest wsparcie w postaci kredytu gotówkowego, czy karty kredytowej.